Bei bloß fahrlässigem Zahlungsverzug sollte der Vermieter den Mieter zunächst abmahnen

Mit Beschluss vom 03.02.2017 hat die 67. Kammer des Landgerichts Berlin die Berufung zurückgewiesen, dass die ordentliche Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs unverhältnismäßig ist.

Der Ausgangsstreit: In dem Mietverhältnis war ein Mietrückstand in Höhe von 1.204,82 € aufgelaufen. Die Vermieter beendeten das Mietverhältnis sowohl auf dem Weg der außerordentlichen fristlosen als auch der ordentlichen Kündigung. Die Wirksamkeit Ersterer wurde durch Zahlung innerhalb der Schonfrist durch die Mieter beseitigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die Vermieter verlangten nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist von den Mietern die Räumung der Wohnung und legten, nachdem eine Räumung nicht erfolgte, Klage bei dem Amtsgericht Wedding ein. Bereits das Amtsgericht hatte die Räumungsklage der Vermieter zurückgewiesen.

Die Entscheidung: Das Landgericht kündigt an, die Entscheidung des Amtsgerichts Wedding aufrechtzuerhalten. Nach Ansicht des Landgerichts soll bei einem Mietrückstand in Höhe von 1.204,82 € regelmäßig eine ordentliche Kündigung nur dann zulässig sein, wenn der Mieter vorher durch den Vermieter abgemahnt wurde. Er soll daher zunächst einmal eine Warnung erhalten, dass der Mietrückstand besteht und ihm die Kündigung des Mietverhältnisses droht. Zusätzlich war in dem vorliegenden Fall zu beachten, dass das Mietverhältnis bereits seit 15 Jahren bestand und es keine Zahlungsschwierigkeiten gab.

Praxistipp: Durch den Bundesgerichtshof war bereits im Jahr 2005 entschieden worden, dass die Schonfristzahlung des Mieters allein die Wirkung der außerordentlich fristlosen Kündigung, nicht aber der ordentlichen Kündigung beseitigt (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04). Nachdem dann zunächst die Mieter regelmäßig zur Räumung aufgrund der ordentlichen Kündigung verurteilt wurden, wird inzwischen verstärkt geprüft, ob der ordentlichen Kündigung Gründe entgegenstehen. Im Gegensatz zur außerordentlich fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird im Zuge der ordentlichen Kündigung eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters vorgenommen. Es ist daher von erheblicher Bedeutung für Mieter, im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges in einem Rechtsstreit darzulegen, weshalb trotz des Mietrückstands der Vermieter nicht zur ordentlichen Kündigung berechtigt ist.