Kündigungsausschluss – Wie komme ich aus dem Mietvertrag?

Immer häufiger finden sich in Wohnraummietverträgen – gerade in den begehrten Lagen – Regelungen zum zeitlichen Ausschluss des Rechts zur Kündigung. Mieter werden so für mehrere Jahre an den Mietvertrag gebunden. Ob solche Regelungen zulässig und wirksam sind und welche Möglichkeiten bestehen, trotz eines wirksamen Kündigungsausschlusses das Mietverhältnis zu beenden, möchte ich in diesem Beitrag besprechen.

1. Ist es möglich, das Recht zur Kündigung auszuschließen?
 Ja, nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht grundsätzlich die Möglichkeit zum Ausschluss des Rechts zur Kündigung auch zuungunsten des Mieters. Individuell soll eine solche Vereinbarung nahezu immer möglich sein. Durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (abgekürzt AGB) soll es „regelmäßig“ möglich sein, einen Kündigungsausschluss für bis zu vier Jahre zu vereinbaren, wenn dieser beidseitig ist, also für Mieter und Vermieter gilt. Auch der Vermieter ist daher in der Zeit des Kündigungsausschlusses daran gehindert, eine ordentliche Kündigung (z. B. wegen Eigenbedarf oder Zahlungsverzug) auszusprechen.

2. Wann ist eine Klausel individuell ausgehandelt, wann AGB?
Im Regelfall handelt es sich bei den in Wohnraummietverträgen vereinbarten Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Dies gilt auch dann, wenn der Zeitraum des Kündigungsausschlusses oder sogar die gesamte Klausel durch den Vermieter handschriftlich in den Mietvertrag eingetragen wurden.

Individuell kann eine solche Vereinbarung dann sein, wenn es der Mieter war, der verlangt hat, dass eine solche Klausel in den Vertrag aufgenommen wird oder diese „ausgehandelt“ wurde. Von einem Aushandeln kann man aber nur sprechen, wenn der Mieter Einfluss auf die eigentliche Formulierung hatte und der Vermieter die Klausel ernsthaft und uneingeschränkt zur Disposition gestellt hat. Ein Aushandeln kommt insbesondere dann in Frage, wenn der Mieter dafür, dass er längere Zeit an den Vertrag gebunden wird, sich bestimmte, auf ihn zugeschnittene Vergünstigungen aushandelt, z. B. bei der Einrichtung einer neuen Küche.

Praxistipp: Auch wenn sich Mieter bei der Frage, ob eine bestimmte Regelung in einem Wohnraummietvertrag ausgehandelt wurde oder nicht, grundsätzlich aufgrund der Gesetzeslage in einer günstigeren Position befinden, sollten man als Mieter während der Vertragsverhandlungen darauf achten, dass der Lauf der Verhandlung nachvollziehbar dokumentiert wird. So sollten E-Mails oder Schreiben, mit denen ein Vertragsentwurf übersandt wurde, einschließlich des Entwurfs gespeichert werden. Außerdem sollte man sich zur Unterschrift des Mietvertrages von einem Zeugen begleiten lassen.

3. Allgemeine Geschäftsbedingungen können nach den § 305 ff. BGB unwirksam sein
Neben der Tatsache, dass individuell das Recht zur Kündigung für einen noch längeren Zeitraum ausgeschlossen werden kann, ist die Unterscheidung zwischen individuellen Klauseln und Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor allem deshalb von Bedeutung, da Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sein können (§§ 305ff. BGB).

Praxistipp: Unwirksamkeit meint, dass die Klausel vollständig entfällt. Sie wird also nicht umgedeutet und auch nicht auf einen noch zulässigen Inhalt reduziert. Hieran ändern auch die am Ende eines Mietvertrages vorgesehenen salvatorischen Klauseln – also eine Vereinbarung, dass im Falle der Unwirksamkeit einer Vertragsklausel, der noch zulässige Inhalt vereinbart seien soll – nichts.

Bislang wurde durch den BGH in zwei Fallgruppen eine Vereinbarung zum beidseitigen Kündigungsausschluss als unwirksam angesehen: (1.) der Mieter ist aufgrund seiner Lebenssituation auf Mobilität angewiesen und (2.) die regelmäßig zulässige Dauer von vier Jahren wird überschritten.

(1.) Durch den BGH wurde bereits entschieden, dass die Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschlusses mit dem Mieter eines Studentenwohnheimzimmers unwirksam ist, sogar wenn der Ausschluss nur für zwei Jahre gilt. Der BGH führt in seiner Entscheidung aus, dass ein Student erkennbar in besonderem Maß mobil und flexibel seien muss und Vermieter, wenn sie trotzdem einen Kündigungsausschluss vereinbaren möchten, ein besonderes Interesse darlegen müssen.

Einen Teil der Argumentation des BGH zum Interesse des Mieters, von einem langfristigen Kündigungsausschluss verschont zu bleiben, lässt sich auch auf andere Berufsgruppen oder Lebenssituationen übertragen (z. B. Austauschstudenten, Angestellte, die einen befristeten Arbeitsvertrag fernab von ihrem eigentlichen Wohnort angenommen haben, Expats). Der Fall der Anmietung eines Zimmers in einem Studentenwohnheim durch einen Studierenden ist aber ein Extrembeispiel. Solange Rechtsprechung zu anderen Berufsgruppen fehlt, besteht die Gefahr, dass der entscheidende Richter die Entscheidung nur auf besonders krasse Fälle anwendet.

Praxistipp: Um ihre Rechtsposition zu stärken, sollten Mieter, die aufgrund ihres Berufes/ihrer Lebenssituation ein besonderes Interesse an Mobilität haben, dies im Laufe der Vertragsverhandlungen auch (nachweisbar) mitteilen. Beispielsweise könnte man in dem ersten Anschreiben an den Vermieter seine Lebenssituation kurz darstellen und/oder mitteilen, welchem Beruf man nachgeht.

(2.) „Regelmäßig“ unwirksam sind Kündigungsausschlüsse, wenn sie den Zeitraum von vier Jahren (auch nur um einen Tag) überschreiten. Regelmäßig meint im Juristendeutsch, dass es von dieser Regel auch in beide Richtungen Ausnahmen gibt. Beispielsweise könnte man für einen Expat darüber nachdenken, ob mit diesem die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses generell möglich ist, dann aber für weniger als vier Jahre. Hat der Vermieter größere Investitionen in das Mietobjekt getätigt, könnte man ihm ein besonderes Interesse an einem für mehr als vier Jahre gesicherten Vertragsverhältnis zugestehen.

Durch den BGH bereits entschieden wurden Fälle, in denen keine Ausnahmesituation vorlagen und in denen die regelmäßig zulässigen vier Jahre überschritten wurden. Wichtig ist, dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf der vier Jahre nach Abschluss des Mietvertrags zu kündigen. Sieht der Vertrag also vor, dass man erstmals nach vier Jahren die Kündigung erklären darf, ist die Klausel unwirksam. Der Mieter muss in diesem Fall noch die Kündigungsfrist von drei Monaten abwarten (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB). Die feste Vertragslaufzeit beträgt dann vier Jahre und drei Monate. Ebenfalls unwirksam ist die Klausel dann, wenn übersehen wurde, dass die vier Jahre ab dem Tag des Abschlusses des Vertrages gerechnet werden. Wurde der Mietvertrag, wie üblich, vor dem Einzug abgeschlossen (z. B. Mietvertrag vom 25.10.2018, Mietbeginn 01.11.2018), ist ein Kündigungsausschluss bis zum 31.10.2022 unwirksam, denn die maximal mögliche Zeit von vier Jahren wird um 6 Tage überschritten (25.10.2018 bis 31.10.2022).

Praxistipp: Unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen bleiben unwirksam, auch wenn man in Kenntnis der Unwirksamkeit den Vertrag unterschreibt.

4. Vorgehen bei Kündigungsausschluss
Was sollte man tun, wenn einem ein Vertrag mit einem Kündigungsausschluss vorgelegt wird oder aber man einen solchen Vertrag bereits abgeschlossen hat?

a) Bei Vertragsschluss
Bei Vertragsschluss sollte man sich natürlich genau überlegen, ob man einen Vertrag mit Kündigungsausschluss überhaupt abschließen möchte. Zwar ist es möglich seine Rechtsposition erheblich zu verbessern und außerdem hat auch der Vermieter im Regelfall kein Interesse an einem Leerstand. Ausgangslage bleibt aber zunächst, dass der Vertrag einen Kündigungsausschluss vorsieht, gegen den man eventuell ankämpfen muss. Kommt es zu einem Rechtsstreit, wird man deshalb – mit Ausnahme von Fällen einer eindeutigen Unwirksamkeit als AGB – entweder dem Vermieter wirtschaftlich entgegenkommen oder aber die Angelegenheit bis in die letzte Instanz durchkämpfen müssen.

Möchte man trotzdem einen Vertrag mit Kündigungsausschluss unterschreiben, sollte man – wie bereits erklärt –

• seinen Beruf oder seine Lebenssituation in die Vertragsverhandlungen miteinbringen, wenn man im besondere Maße auf Mobilität angewiesen ist,
• die Umstände des Vertragsabschlusses nachvollziehbar und nachweisbar dokumentieren (insbesondere die Kommunikation, die vor dem Vertragsabschluss stattfand und übersandte Vertragsentwürfe) und
• zu persönlichen Terminen nach Möglichkeit in Begleitung eines Zeugen erscheinen.

Ist man der Ansicht, dass der Kündigungsausschluss „offensichtlich“ unwirksam ist, sollte man sich vor Abschluss von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen. Die wirtschaftlichen Konsequenzen, wenn man mit seiner Meinung falsch liegt, können erheblich sein. Von der Anmietung einer Wohnung, in der vor kurzer Zeit kostspielige Umbauten durchgeführt wurden, sollte man nach Möglichkeit Abstand nehmen und vor allen Dingen keine kostspieligen Umbauten von dem Vermieter verlangen.

b) Während der Vertragslaufzeit, eventuell schon zu Beginn
Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegt auch ein Kündigungsausschluss der Schriftform des § 550 S. 1 BGB. D. h., dass sämtliche wesentlichen Vereinbarungen der Beteiligungen der Parteien schriftlich abgeschlossen und diese schriftlichen Nachträge zumindest auf den Hauptvertrag verweisen müssen. Wird gegen diese Schriftform verstoßen, kann der Vertrag erstmalig nach einem Jahr gekündigt werden. Ob durch eine Vereinbarung gegen die Schriftform verstoßen wird oder nicht, muss anhand der inzwischen umfangreichen Rechtsprechung des Bundesgerichthofs und der Instanzgericht geprüft werden. Generell gilt, dass vor allem mündliche oder bloß per E-Mail geschlossene Vereinbarungen zu wesentlichen Fragen des Mietverhältnisses zu einem Schriftformverstoß führen können.

Praxistipp: Auch hier sollte man, wenn es zu einer Vereinbarung kommt, die die Schriftform und damit den Kündigungsausschluss zerstört, darauf achten, dass der Inhalt und der Abschluss einer solchen mündlichen Vereinbarung nachweisbar dokumentiert werden (bspw. E-Mailverkehr).

c) Wenn das Mietverhältnis beendet werden soll
Möchte man trotz eines vereinbarten Kündigungsausschlusses frühzeitig die Wohnung verlassen, bestehen verschiedene Optionen: (1.) Man kann versuchen sich durch Stellung eines Nachmieters oder (2.) durch eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis zu beenden. Als (3.) Option bleibt noch die Möglichkeit, die Wohnung für den Zeitraum des Kündigungsausschlusses unterzuvermieten.

(1.) Benennung eines Nachmieters
Nach der Rechtsprechung des BGH kann nach Treu und Glauben ein Recht zur Benennung eines Nachmieters bestehen. Der große Vorteil der Benennung eines Nachmieters ist, dass dann ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter geschlossen wird und man das Mietverhältnis endgültig beendet. Die großen Nachteile sind die hohen Anforderungen an ein berechtigtes Interesse für die Stellung eines Nachmieters und an den Nachweis der Eignung des Nachmieters.

Ein berechtigtes Interesse zur Stellung eines Nachmieters soll regelmäßig dann bestehen, wenn beruflich ein Ortswechsel notwendig wird. Das berechtigte Interesse wiegt umso schwerer, je länger die restliche Vertragslaufzeit noch dauert.

Es obliegt alleine dem Mieter, einen geeigneten Nachmieter zu finden. Er muss also selber Besichtigungstermine durchführen und selbstständig die Unterlagen zu Bonität und Zuverlässigkeit des Nachmieters anfordern und dem Vermieter übermitteln. Es müssen die gleichen Unterlagen vorgelegt werden, wie sie der Mieter bei seiner Anmietung vorlegen musste.

(2.) Bei Mängeln der Mietsache die außerordentliche fristlose Kündigung erklären
Eine weitere Option kann sein, bei Mängeln der Mietsache nach vorheriger Abmahnung oder Fristsetzung die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund zu erklären. Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB ist der Mieter insbesondere dann zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil wieder entzogen wird. Ein solcher teilweise Entzug liegt auch bei Mängeln der Mietsache vor, wenn diese nicht ganz unerheblich sind. Da es nicht ganz selten ist, dass Verwalter und Vermieter auf Mängelanzeigen recht behäbig reagieren, kann so bei bestehenden Mängeln durch fristlose Kündigung der Kündigungsausschluss umgangen werden.

Praxistipp: Nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB muss vor einer außerordentlichen fristlosen Kündigung regelmäßig eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung eingeräumt oder eine Abmahnung erklärt werden. Auch hier muss unbedingt darauf geachtet werden, dass sich Abmahnung und Fristsetzung ggf. später nachweisen lassen.

(3.) Recht zur Untervermietung
Nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch (also zur Untermiete) zu überlassen. Vorteil des Rechts zur Untervermietung ist, dass relativ geringe Anforderungen an das berechtigte Interesse und den Nachweis der Geeignetheit des Untermieters gestellt werden. Für ein berechtigtes Interesse ausreichend ist bereits jedes nachvollziehbare finanzielle Interesse. Zu den nachzuweisenden Personalien des Untermieters hat das Landgericht Berlin zuletzt entschieden, dass bereits die Vorlage eines Ausweisdokumentes ausreichen soll.

Die Untervermietung hat aber für den Mieter erhebliche Nachteile. Zunächst verbleibt der Mieter im Hauptvertrag und haftet also weiter für Mieten und eventuelle Schäden. Er begibt sich gegenüber seinem Untermieter in die Rolle eines Vermieters mit denselben Beschränkungen und Pflichten, die ein Vermieter nun einmal nach dem BGB hat. Darüber hinaus muss der Mieter wohl einen Teil des Besitzes an der Wohnung behalten. Letztlich besteht die Möglichkeit, dass der Mieter einen Untermietzuschlag gem. § 553 Abs. 2 BGB an den Vermieter zahlen muss.

Fazit
Ist in einem Wohnraumietvertrag ein befristeter beidseitiger Ausschluss des Rechts zur Kündigung vorgesehen, ist dieser häufig wirksam und es ist dann nicht einfach, sich von dem Mietverhältnis zu lösen. Möchte man trotzdem das Mietverhältnis beenden, sollte man sich rechtlich beraten und begleiten lassen, da die dann notwendigen Schritte und Möglichkeiten sich nicht auf den ersten Blick erschließen.