Bei Maklern und Verbrauchern immer noch nicht angekommen? - Wann und wie widerrufe ich den Maklervertrag?

Aus der anwaltlichen Praxis kann berichtet werden, dass offenbar eine ganze Reihe von Maklerunternehmen so mit der Problematik des sog. „Bestellerprinzips“ Zeit aufwenden mussten, dass die Gesetzesänderung aus dem letzten Jahr zum verbraucherrechtlichen Widerrufsrecht bei Maklerverträgen entweder überhaupt nicht bekannt ist oder jedenfalls nur ganz unzureichend. Die regelmäßige Folge: Der Provisionsanspruch entfällt infolge eines (immer noch) wirksamen Widerrufs!

Welche Maklerverträge können widerrufen werden?

Verbraucher hingegen kennen das Widerrufsrecht schon aus anderen Bereichen, typischerweise aus dem Online-Handel. Doch seit dem letzten Jahr (13.06.2014) können auch Maklerverträge im Fernabsatz und solche, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen werden, vom Verbraucher widerrufen werden.

Denn wer unterschreibt wirklich noch „beim“ Makler einen Maklervertrag? Längst werden Maklerverträge per E-Mail geschlossen (z.B. mit dem an den Makler gerichteten Wunsch nach einem Exposé – vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 13.06.2014 – I-7 U 37/13). Bei diesem per E-Mail zustande gekommenen Maklervertrag handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag, den der Verbraucher mit einer Frist von 14 Tagen ohne Angaben von Gründen widerrufen kann. Wurde er nicht über sein Widerrufsrecht belehrt, beginnt keine Widerrufsfrist zu laufen. Gleiches gilt bei einem über das Internet geschlossenen Vertrag (OLG Jena, Urt. v. 04.03.2015 – 2 U 205/14). Aber das Widerrufsrecht steht Verbrauchern nicht nur unter Einsatz von Fernkommunikationsmitteln (E-Mail, Fax, E-Commerce) zu, sondern auch bei sonstigen Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen des Maklers: Diese Variante ist vor allem dann relevant, wenn der Maklervertrag beispielsweise erst anlässlich eines Besichtigungstermins geschlossen wird.

Gefahren (für Makler) = Chancen für Verbraucher!

Der Makler kann das Widerrufsrecht des Verbrauchers nicht ausschließen und der Verbraucher kann auf dieses auch nicht verzichten. Daher ist der Makler – will er seinen Provisionsanspruch nicht verlieren – in seiner täglichen Praxis gehalten, dass er in seinen Geschäftsablauf die Widerrufsbelehrung möglichst sicher integriert. Denn andernfalls beginnt die 14-tägige Widerrufsfrist nicht zu laufen. Hat der Makler seine Leistung vollständig erbracht, kann der Verbraucher sein Widerrufsrecht vor Ablauf der Widerrufsfrist von 14 Tagen verlieren. Das gilt aber wiederum nur, wenn der Makler den Verbraucher ordnungsgemäß belehrt hat.

Der Makler läuft also Gefahr seinen Provisionsanspruch zu verlieren, wenn er vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird. Erklärt der Verbraucher als Auftraggeber jedoch ausdrücklich, dass der Makler während der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit beginnen soll, kommt im Fall des Widerrufs ein Anspruch auf Wertersatz in Betracht. Stimmt der Verbraucher als Auftraggeber jedoch bereits zu, dass vorzeitig begonnen werden soll und wird die Leistung dann vollständig erbracht, erlischt das Widerrufsrecht vorzeitig.

Der Makler wird vom Verbraucher daher im Regelfall zwei Erklärungen einholen wollen:

1. Einerseits, dass der Verbraucher ausdrücklich zustimmt, der Makler möge vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der beauftragten Dienstleistung beginnen; dies in Kenntnis, dass der Verbraucher bei vollständiger Vertragserfüllung sein Widerrufsrecht verliert.
2. Andererseits, dass der Verbraucher ausdrücklich verlangt, der Makler möge vor Ende der Widerrufsfrist mit der beauftragten Dienstleistung überhaupt beginnen.

Weitere Voraussetzung ist allerdings immer, dass der Makler seinen Kunden über diese Rechtsfolge ordnungsgemäß und ausdrücklich belehrt hat.

Wie wird widerrufen?

Das Gesetz verlangt eine eindeutige Erklärung des Verbrauchers. Allein um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, sollte der Verbraucher schriftlich widerrufen und noch eine E-Mail obendrein senden.

Höhe des Wertersatzes

Da die Maklerleistung erst und nur im Erfolgsfalle ihren vollen Wert entfaltet, kommt ein Wertersatz für die teilweise Erbringung der Maklerleistung in der Regel nicht in Betracht. Bei der Berechnung des Wertersatzes ist aber der vereinbarte Gesamtpreis (Provision) zugrunde zu legen. Eine Erstattungspflicht für die bis zum Widerrufs erbrachten Maklerleistungen kommt wiederum nur in Betracht, wenn der Makler den Verbraucher vorab über die Rechtsfolge informiert hat.

Und dann fehlt noch der Hinweis ...

... darauf, dass das Widerrufsrecht für Verbraucher nicht nur für Maklerverträge gilt, sondern auch für eine Vielzahl von anderen Verträgen im Immobilienbereich, denn Sachverständigen- bzw. Gutachterverträge sind ebenfalls widerrufbar ...

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