Bei verspäteter Übergabe der Mietsache droht Vertragsstrafe

Wird über eine noch im Bau befindliche Mietsache ein Mietvertrag geschlossen, spricht man von einer „Vermietung vom Reißbrett“. Nicht selten kann es beim Bau zu Verzögerungen kommen. Dann kann der Vermieter die Mietsache nicht pünktlich übergeben. Mieter können sich durch eine vertragliche Garantie für die Rechtzeitigkeit der Übergabe schützen.

Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe

Im vor dem OLG Hamburg verhandelten Fall ließ sich der Mieter der noch zu errichtenden Gebäude eine Garantie des Vermieters im Mietvertrag einräumen, dass die Mietsache zu einem bestimmten Zeitpunkt im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben werden muss. Ansonsten droht dem Vermieter für jeden Tag, um den sich die Übergabe verzögert, eine Vertragsstrafe.

Nachdem sich die Fertigstellung der gemieteten Gebäude verzögerte, kündigte der Mieter das Mietverhältnis und machte eine Vertragsstrafe in Höhe von 75.000 Euro gegen den Vermieter geltend. Der Vermieter hielt dem entgegen, er habe die Verzögerung am Bau nicht zu verschulden und demzufolge auch keinen Schadensersatz zu leisten.

Die Entscheidung des OLG

Das sah das OLG Hamburg anders. Bei der vertraglich vereinbarten Übergabegarantie und der damit einhergehenden Vertragsstrafe handelt es sich um eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe. Solch eine Klausel ist laut dem OLG wirksam und die Strafe durch den Vermieter auch dann zu zahlen, wenn dieser weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit zu vertreten habe. Demzufolge könne der Vermieter auch dann nicht entlastet werden, wenn seine Erfüllungsgehilfen die Verzögerung der Fertigstellung nicht zu verschulden hätten. Die Vertragsstrafe führe zu einer sehr strengen, aber zulässigen Haftung des Vermieters.

Einschätzung und Empfehlung

Mieter, die eine „Vermietung vom Reißbrett“ aus abschließen, sollten eine solche Klausel vertraglich vereinbaren. Sie bieten zum einen große Sicherheit im Falle einer Verzögerung und erleichtert gleichzeitig die Durchsetzung etwaiger Ansprüche aufgrund der nicht notwendigen Erfordernis, ein Verschulden des Vermieters nachweisen zu müssen.

Zu beachten ist vor allem die mögliche Höhe der Vertragsstrafe – diese darf nicht zu hoch angesetzt sein. Ein unangemessenes Verhältnis zwischen Vertragsstrafe und Schwere des zu sanktionierenden Verstoßes kann zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Dies muss immer im Einzelfall bei Vertragsschluss bedacht und dementsprechend angepasst werden.