Betriebskosten: Beweislast für einen Verstoß gegen die Wirtschaftlichkeit trägt der Mieter

Macht der Mieter einen Verstoß gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung gegen den Vermieter geltend, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen eines möglichen Schadensersatzanspruchs. Das hat der für Mietrecht zuständige Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden (Urteil vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 340/10).

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung

Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung ist der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

Mieter rügt Kostenabrechnung für Müllgebühren

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem in Heidelberg gelegenen Anwesen mit mehreren Mietparteien. Die Vermieterin erteilte im November 2008 den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, welche für die Müllabfuhrgebühren einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von 525,71 Euro enthält. Die Mieter beanstandeten dies mit Anwaltsschreiben im Dezember 2008 und errechneten unter Heranziehung des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegels für Deutschland" einen aus ihrer Sicht berechtigten Betrag von 185,76 Euro. Die Differenz von 395,95 Euro behielten die beklagten Mieter von der Januarmiete 2009 ein, die ihnen entstandenen Rechtsanwaltskosten von 99,60 Euro brachten sie von der Februarmiete in Abzug.

BGH bestätigt Vorinstanz

Die Vermieterin hat mit ihrer Klage Zahlung der einbehaltenen Beträge nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht Heidelberg hat der Klage stattgegeben, das Landgericht Heidelberg hat die Berufung der Mieter zurückgewiesen.

Auch die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass sie als Mieter, wenn sie mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen, die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen tragen. Im Streitfall sei den Mietern, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen habe, die erforderliche Darlegung einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht gelungen.

Mieter sind Darlegungs- und Beweislast nicht nachgekommen

Insbesondere genüge der Hinweis der Mieter auf einen gegenüber dem „Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz der Klägerin nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen komme angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu. Auch der weitere Hinweis der Mieter, die anteiligen Müllentsorgungskosten für ihre Wohnung seien auch gemessen an den Verhältnissen der Stadt Heidelberg deutlich erhöht, reiche nicht aus, um der Klägerin eine erhöhte Darlegungslast aufzuerlegen. Denn die Mieter verfügten hinsichtlich der im Streit stehenden Müllgebühren über die gleichen Erkenntnismöglichkeiten wie die Vermieterin und hätten sich über ihr Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen, Kenntnis von dem Müllgebührenbescheid der Gemeinde und dessen tatsächlichen Grundlagen verschaffen können.

BGH: Fehlverhalten der Mieter bei der Mülltrennung auch ein Grund für hohe Müllgebühren

Im Streitfall lag laut BGH der Grund für die relativ hohen Müllgebühren außerdem in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die Gemeinde veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Vermieterin war in diesem Zusammenhang laut BGH nicht feststellbar. Dass die Klägerin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, sei ebenfalls von den Mietern nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine etwaige Pflichtverletzung der Vermieterin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Klägerin informiert worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kostenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, hatten die verklagten Mieter ebenfalls nicht vorgetragen.