BGH: Schwarzarbeit impliziert nicht Baumangel und Arglist des Hausverkäufers

Einem Hausverkäufer ist nicht zu unterstellen, dass er Kenntnis von Baumängeln hat, auch wenn der Hausbau vom Verkäufer unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitbekämpfungsgesetz (SchwarzarbG) beauftragt worden ist. Dies hat der BGH mit Urteil vom 28.05.2021 (Az. V ZR 24/20) klargestellt.

1. Hauskauf mit Gewährleistungsausschluss

Die Klägerin hatte das Haus nach dem Bau gekauft. Im Kaufvertrag wurden Rechte der Käuferin wegen Mängeln am Haus vertraglich ausgeschlossen. Später stellte sich heraus, dass das Haus nicht hinreichend gegen Feuchtigkeit abgedichtet gewesen ist. Daraufhin verklagte die Käuferin den Verkäufer auf Schadenersatz wegen des Minderwerts des Hauses.

2. Berufungsgericht: bei Schwarzbau drängen sich Mängel auf

Das Berufungsgericht ließ den Ausschluss vertraglicher Rechte der Käuferin – u. a. auf Schadenersatz- nicht gelten und verwies hierfür auf die Arglist des Verkäufers (vgl. § 444 BGB). Aufgrund der gesetzeswidrigen Verträge mit den Bauunternehmen sei zu unterstellen, dass der Verkäufer mit der fehlenden Abdichtung rechnen musste und dies mithin bewusst verschwiegen habe.

3. BGH: Verstoß gegen SchwarzArbG kein Mangel

Dem schloss sich der BGH nicht an und verwies den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Aufgrund des Hausbaus in Schwarzarbeit sei nicht darauf zu schließen, dass der Verkäufer und Beklagte Kenntnis von dem Mangel der fehlenden Abdichtung des Hauses hatte. Aufgrund des Verstoßes habe sich dem Verkäufer der Mangel auch nicht aufdrängen müssen.

Denn ein Grundstück ist laut BGH nicht allein deshalb mangelhaft, weil beim Bau des Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde. Der alleinige Verstoß gegen sozialversicherungs-, steuer- und gewerberechtliche Vorgaben beim Bau besage nichts über die Qualität der Bauleistung selbst und hat laut BGH damit grundsätzlich keinen negativen Einfluss auf den Wert und die Beschaffenheit des Grundstücks mit Gebäude. Mithin war der Verkäufer gegenüber der Käuferin auch nicht dazu verpflichtet, über den Gesetzesverstoß beim Bau aufzuklären.

4. Konsequenzen des Urteils für die Vertragspraxis

Das Urteil veranlasst Käufer dazu, in Grundstückskaufverträgen mit dem Verkäufer Regelungen zu vereinbaren, die einen Schadenersatz aufrechterhalten, um das Risiko möglicher Baumängel aus Schwarzarbeiten auch dann abzufedern, wenn Mängelrechte ausgeschlossen werden sollen. So bietet es sich an, dass der Verkäufer dem Käufer im Kaufvertrag per selbstständigen Garantieversprechen erklärt, dass das Gebäude ohne einen Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist. Damit stünde dem Käufer aufgrund der Garantie eine eigene Grundlage für Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer zu.

Für den Fall von Fragen steht Ihnen Rechtsanwalt Philipp Neumann (Kanzlei 2vier2 in Frankfurt am Main) unter der Telefonnummer 069-770394690 bzw. per Mail unter neumann@kanzlei-2vier2.de zur Verfügung. Rechtsanwalt Philipp Neumann ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und seit über 15 Jahren in der Prozessführung tätig.