Bürgschaft zusätzlich zur Kaution, Vermieter kann vom Bürgen keine Zahlung verlangen

Mit Beschluss vom 07.04.2014, Gz. 65 S 469/13, stellt das Landgericht Berlin nochmals klar, dass ein Vermieter über die in § 551 BGB vorgesehenen drei Nettokaltmieten hinaus keine weiteren Sicherheiten verlangen kann.

In dem Rechtsstreit verlangt die Vermieterin von einem Elternteil des Mieters, der eine Bürgschaft abgegeben hat, Ausgleich von behaupteten Mietschulden. Neben der Bürgschaft des Elternteils, wurde durch den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages auch eine Mietkaution in Höhe der üblichen drei Nettokaltmieten verlangt.

Nachdem bereits das Amtsgericht die Klage des Vermieters aus der Bürgschaft abgewiesen hat, erklärt das Landgericht, dass es beabsichtigt, die Berufung zurückzuweisen. § 551 BGB beschränkt die Sicherheit in einem Mietverhältnis auf drei Monatsnettokaltmieten. Mehrere Sicherheiten sind zu addieren (selbst eine zusätzlich für Schlüssel hinterlegte Kaution wird in die „normale“ Sicherheit eingerechnet). In § 551 Abs. 4 BGB ist geregelt, dass von diesen Vorschriften zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden darf. Der Vermieter darf also nicht verlangen, dass zusätzlich zur Kaution noch eine Bürgschaft abgegeben wird.

In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Sicherheit verlangt, die über die zulässigen drei Monatsnettokaltmieten hinausgeht. Der durch das Landgericht Berlin entschiedene Fall zeigt, dass das Ergebnis ein falsches Gefühl der Sicherheit sein kann. Mieter können nach Abschluss des Mietvertrages entweder die Leistung des Teils der Sicherheit verweigern, der über die zulässige Sicherheit hinausgeht, oder aber diese zurückfordern, wenn sie sie schon geleistet haben. Der Anspruch auf Rückforderung der überleisteten Sicherheit unterliegt allerdings der (Regel-)Verjährung. Er muss also – untechnisch gesprochen – innerhalb von 3 – 4 Jahren nach Leistung zurückgefordert werden. Verpasst der Mieter diese Frist, verbleibt die gesamte Sicherheit bis zum Abschluss des Mietverhältnisses bei dem Vermieter.

Einzige Ausnahme, in der eine solche Bürgschaft zulässig wäre, bleibt, wenn der Dritte dem Vermieter diese unaufgefordert zusagt. Der Dritte muss also aus eigenem Stücken auf den Vermieter zugehen und diesem die Bürgschaft zur Absicherung des Mietverhältnisses anbieten. Dies sollte, wenn es denn passiert, ausreichend durch den Vermieter dokumentiert werden. Sollte es später zum Streit kommen, ist der Vermieter für dieses Angebot des Dritten voll beweispflichtig.