Coronavirus: gefährliche Fallen für Mieter im „Corona-Gesetz“

Ein Beitrag von Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

In Eile hat der Gesetzgeber beschlossen, Mieter vor den wirtschaftlichen Nachteilen der Coronaviren-Pandemie zu schützen, namentlich: vor einer Kündigung wegen Mietrückstands. Nur: Der Gesetzestext enthält handwerkliche Fehler; Mieter, die sich darauf verlassen, müssen sich gefährlicher Fallen bewusst sein. Im Einzelnen:

Im sogenannten Corona-Gesetz steht: Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum 01. April bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht zahlt.

Um das größte Missverständnis gleich vorweg auszuräumen: Der Mieter ist weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet. Zahlt er in den kommenden Monaten keine Miete, muss er den Mietrückstand später ausgleichen!

Hier liegt die erste Falle dieses Gesetzes für Mieter: das Kostenrisiko

Wer die Miete nicht zahlt, der kann und wird vom Vermieter regelmäßig auf Mietzahlung verklagt. Die Vermieter werden diese Prozesse voraussichtlich reihenweise gewinnen. Der Mieter wird dann nicht nur die Miete, sondern auch die Prozesskosten zahlen, das heißt: Gerichtskosten, eigene Anwaltskosten und die Kosten des gegnerischen Anwalts.

Die größte Falle: das Kündigungsrisiko!

Warum der Mieter trotz des Corona-Gesetzes gekündigt werden kann, falls er die Mietzahlungen von April bis Juni 2020 aussetzt – und damit eigentlich im geschützten Zeitraum? Das liegt am Wörtchen „allein“, das der Gesetzgeber in den Gesetzeswortlaut hineingeschrieben hat.

Dieses Wörtchen wird die Gerichte in Zukunft aller Voraussicht nach sehr beschäftigen. Das Gesetz ist meiner Ansicht nach so zu verstehen, dass der Vermieter eine Kündigung zwar nicht allein auf einen Mietrückstand begründen kann, der sich zwischen April und Juni anhäuft. Aber: Er könnte einen früheren Mietrückstand, der noch nicht für eine Kündigung gereicht hat, zusammenrechnen mit dem neuen Mietrückstand von April bis Juni und seine Kündigung dann darauf stützen. Das liegt am Wort „allein“, das dort nun mal geschrieben steht.

Ganz klar: Das ist nicht das, was der Gesetzgeber mit dieser Formulierung wollte! Das ergibt sich aus der amtlichen Begründung des Gesetzes. Nur: Auf eine Auslegung des Gesetzestextes mit Hilfe von Gesetzesbegründungen kommt es erst an, wenn der Wortlaut auslegungsbedürftig ist, also zwei- oder mehrdeutig. Das ist er nicht!

Deshalb: Mieter, die dem Vermieter bereits Miete schulden, sollten keinen weiteren Mietrückstand riskieren, da der Gesetzestext für diesen Fall meiner Ansicht nach keinen sicheren Kündigungsschutz bietet! Besonders vorsichtig müssen Mieter sein, die wegen Mietminderung bereits einige Zeit weniger Miete zahlen. Wer hier die Mietminderungsquote zu hoch ansetzt, gerät schnell in Mietrückstand, und damit in eine Kündigungsfalle, wenn er die Miete jetzt für mehrere Monate aussetzt.

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