Coronavirus: geschlossene Geschäfte & Verdienstausfall – muss man seine Miete voll bezahlen?

Der Coronavirus bringt viele Probleme für Gewerbetreibende mit: Neben der Schließung von Kitas und Schulen sind in vielen Bundesländern bis auf Supermärkte und Läden viele weiteren Geschäfte auf behördliche Anordnung geschlossen. 

Die geschlossenen Geschäfte stehen vor einem großen Problem: Die Mieten und Angestellte müssen bezahlt werden – aber die Kunden bleiben weg. Der hierdurch entstehende Schaden kann für viele durchaus existenzbedrohend sein.

Muss man die Miete während der Quarantänezeit bezahlen?

Diese Frage ist davon abhängig, wer das Risiko der Anmietung des Geschäftes trägt. Das ist natürlich grundsätzlich der Mieter, da der Vermieter nichts mit dem Gewerbe zu tun hat. Aber der Mieter hat auch keinen Einfluss auf die behördliche Quarantäne-Verfügung – muss der Mieter dennoch die Miete vollständig bezahlen?

Unseres Erachtens kann der geschlossene Mietvertrag aber aufgrund der Veränderung der Geschäftsgrundlage angepasst (§ 313 BGB) werden. Das bedeutet, dass man als Mieter nicht die volle Miete bezahlen muss. In Ausnahmefällen kann sogar eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages in Betracht kommen. Jede Partei kann eine Anpassung des Vertrages verlangen, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben: Das ist unserer Ansicht nach die behördliche Anordnung, das Geschäft zu schließen.

Ist eine Kürzung der Miete nicht unfair für den Vermieter?

Eine Änderung der Geschäftsgrundlage liegt dann vor, wenn im Mietvertrag nicht alles Wichtige geregelt worden ist: Unserer Meinung nach ist das das behördliche Verbot, das Geschäft zu öffnen. Auf gut Deutsch stellt sich diese Frage: „Was hätten Vermieter und Mieter vereinbart, wenn sie bei Vertragsschluss gewusst hätten, dass aufgrund eines Virus die gemieteten Räume für einen gewissen Zeitraum gesperrt werden?“

Wir vertreten die Auffassung, dass in diesem Fall der Mieter die volle Miete nicht bezahlen muss. Der Vermieter hat schließlich kein Interesse an einem insolventen Mieter, wenn dieser sich die Miete in einem derartigen Fall höherer Gewalt nicht mehr leisten kann. Der Mietausfall bei einem insolventen Mieter ist in der Regel beträchtlich und kann bis zu einer Räumungsklage gehen – darum kann wohl davon ausgegangen werden, dass ein vernünftiger Vermieter in so einem Fall nicht die komplette Miete verlangen würde.

Denkbar wäre hier z. B., dass die vereinbarte Miete für den Zeitraum der Sperrung zwischen den Parteien aufgeteilt wird oder aber auch, dass überhaupt keine Miete in dieser Zeit bezahlt wird. Dies kommt auf den Einzelfall an.

Was können Sie als Mieter nun tun? Schnelles Handeln ist erforderlich!

Man muss den Vermieter natürlich so schnell wie möglich informieren und eine Anpassung des Vertrags bzw. der Miete nach § 313 BGB verlangen. Am besten noch, vor der nächsten Mietzahlung. Der Vermieter wird darüber natürlich nicht erfreut sein und muss von seinen Vorteilen (keinen insolventen Mieter) überzeugt werden. Gerne übernehmen wir dies alles für Sie.

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Alexander Hufschmid

Rechtsanwalt