Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kredit aufnehmen?

Der BGH hatte kürzlich über einen Fall zu entscheiden, in dem eine Gemeinschaft einen Kredit i.H.v. 1,3 Millionen Euro aufnehmen wollte, um die Fassade des Gebäudes zu sanieren. Eine Wohnungseigentümerin klagte dagegen, da sie der Auffassung war, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine langfristigen Kredite aufnehmen dürfe. In ihrer Annahme lag diese aber falsch. Es ist vielmehr stets auf die konkreten Umstände abzustellen. Grundsätzlich kann ein Gemeinschaftskredit zur Sanierung oder Modernisierung aufgenommen werden. Der Kredit müsste dabei besonders vorteilhaft sein oder eine Sonderumlage dürfe nicht in Betracht kommen. Es gilt auch die Dringlichkeit der Maßnahme sowie Laufzeit und Höhe des Kredits zu beachten.

Ein Kredit führt zu einem gemeinschaftlichen Haftungsrisiko aller Eigentümer. Die Sonderumlage hingegen betrifft jeden Eigentümer einzeln und ist besser abzuschätzen. Besonders diese kann aber einkommensschwache Eigentümer schnell überfordern. Im vorliegenden Fall hätte jeder Eigentümer Kosten von insgesamt etwa 10.000 € tragen müssen. Die Wohnungsgemeinschaft empfand dies als zu hoch und beantragte deshalb den Kredit. Zusätzlich sollten Kosten mit Hilfe der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft beglichen werden.

Da die Kreditaufnahme an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist, warnt Sebastian Rosenbusch-Bansi, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht der Kanzlei Cäsar-Preller, die Wohnungseigentümergemeinschaften davor, einfach einen Beschluss über eine Kreditaufnahme zu fassen, ohne zuvor eine ausführliche Diskussion zur Abwägung des Kredits und einer möglichen Sonderumlage getroffen zu haben. So war es auch im vorliegenden Fall. Zwar war ein Kredit nicht per se ausgeschlossen, allerdings wurden die Vor- und Nachteile der jeweiligen Finanzierungsoption nicht sachgerecht abgewogen, weshalb der Beschluss unwirksam war.

Gerne beraten wir Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaften in allen weiteren Rechtsfragen.