Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kredit aufnehmen?

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Das Thema Geld ist eines der größten Streitthemen überhaupt. Daher ist es nur zu verständlich, dass es auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Streit ums Geld gibt. Im vorliegenden Fall sollte durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Kredit zur Durchführung einer Fassadenrenovierung aufgenommen werden, was aber einer Wohnungseigentümerin nicht gefallen hat. Schließlich musste der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.

Fassadensanierung inklusive Wärmedämmung

Die betreffende Wohnanlage wurde in den 1980er-Jahren errichtet und besteht aus 201 Einheiten. Auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 14.08.2013 wurde beschlossen, dass die gesamte Fassade saniert und mit einer förderfähigen Wärmedämmung versehen werden soll. Die Gesamtkosten sollten ca. 2.000.000 Euro betragen. Davon sollte in Höhe von 1.320.000 Euro ein KfW-Förderkredit aufgenommen werden, die restlichen 900.000 Euro sollten durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage finanziert werden.

Normalfall: Rücklagen werden zur Finanzierung verwendet

Im Rahmen von Eigentümergemeinschaften werden im Regelfall Finanzmittel für die laufende Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Wohnanlage entweder durch Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder durch Instandhaltungsrückstellungen gem. § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG angespart. Aus diesen Mitteln werden bei Bedarf Instandhaltungsmaßnahmen am Eigentum finanziert.

Sonderfall: Kreditaufnahme ist möglich

Es kann aber auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, bei größeren Ausgaben – wie der kompletten Fassadensanierung in unserem Fall – einen langfristigen Kredit aufzunehmen. Das WEG enthält nämlich keine Regelung, die einer Kreditaufnahme entgegensteht und auch das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft ist dadurch nicht beeinträchtigt. Nicht jedem Wohnungseigentümer ist es aber finanziell möglich eine zusätzliche Sonderumlage aufzubringen, wenn die Instandhaltungsrückstellungen für den Finanzbedarf des Vorhabens nicht ausreichen. Aus diesem Grund haben die Richter am BGH in ihrem Urteil festgestellt, dass eine Kreditaufnahme durch eine Eigentümergemeinschaft ein sinnvolles oder sogar zwingendes Finanzinstrument sein kann.

Besonderes Haftungsrisiko zu berücksichtigen

Grundsätzlich haften die Wohnungseigentümer im Außenverhältnis zur Bank gem. § 10 Abs. 8 WEG nur nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils. Im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft droht ihnen jedoch dann eine theoretisch unbegrenzte Nachschusspflicht, wenn es zu Zahlungsausfällen von einzelnen Eigentümern kommt. In diesem Fall müssen die Fehlbeträge durch eine Sonderumlage der anderen Eigentümer ausgeglichen werden, da die Wohnungseigentümer dazu verpflichtet sind für einen ausgeglichenen Etat zu sorgen. Dies gilt auch für den Fall, dass einzelne Eigentümer die Zins- und Tilgungsleistungen im Rahmen eines Kredits nicht aufbringen können. Diese Verbindlichkeiten gehören zu den Ausgaben i. S. d. § 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 WEG und müssen entweder im Rahmen des Wirtschaftsplans oder durch dessen Ergänzung in Form einer Sonderumlage sichergestellt werden. Problematisch bei einer Kreditaufnahme sind immer die Bonitätsprognosen bzgl. der aktuellen Eigentümer und eventuelle Eigentümerwechsel.

Abwägung aller relevanten Umstände vor Kreditaufnahme

Die Richter des BGH erarbeiteten in ihrem Urteil Stichpunkte, die vor einer Kreditaufnahme durch eine Eigentümergemeinschaft zwingend geklärt sein müssen. Erst dann entspricht die Aufnahme eines Kredits einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

• Zweck des Darlehens, z. B. Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahme
• Dringlichkeit der Maßnahme: je dringlicher, umso eher entspricht eine Darlehensaufnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung
• Alternative Finanzierungsmöglichkeiten bedenken, z. B. Rückgriff auf Instandhaltungsrückstellungen oder Erhebung von Sonderumlagen
• Begründung, warum Darlehen aufgenommen werden soll, wenn doch Rückstellungen vorhanden sind
• Belastungen und Risiken einer Darlehensaufnahme müssen den Vor- und Nachteilen der Finanzierung mittels Sonderumlage gegenübergestellt werden
• Berücksichtigung, dass die Erhebung einer Sonderumlage einkommensschwächere Wohnungseigentümer finanziell stark belastet oder sogar in ihrer Leistungsfähigkeit überfordert
• Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer
• Kreditkonditionen im Einzelnen
• Laufzeit des Darlehens
• Rückzahlungsbedingungen des Kredits

Sondertilgung durch vermögende Eigentümer

In der mehrheitlichen Beschlussfassung zur Kreditaufnahme muss laut BGH keine Option enthalten sein, die Eigentümern eine Möglichkeit eröffnet, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages einzuzahlen. Allerdings besteht für vermögende Eigentümer die Möglichkeit ihren Anteil sofort zu erbringen und dadurch die Darlehenshöhe insgesamt zu senken. Dadurch sind die Zins- und Tilgungsleistungen nur durch die übrigen Eigentümer zu tragen, entsprechend § 16 Abs. 3 WEG. Andererseits haften im Außenverhältnis zur kreditgebenden Bank alle Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 8 WEG. Diese Haftung kann nur mit Zustimmung der Bank wegfallen, wenn der Kredit in voller Höhe aufgenommen wird und vermögende Eigentümer die Möglichkeit haben Sondertilgungen entsprechend ihrem Miteigentumsanteil bei gleichzeitiger Haftungsbefreiung nach § 10 Abs. 8 WEG zu erbringen.

Beschlussfassung zur Aufnahme eines Darlehens

Um in einer Wohnungseigentümerversammlung überhaupt etwas entscheiden zu können, muss die Beschlussfassung immer einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen und darüber ein Protokoll verfasst werden. Zur Verdeutlichung hat der BGH im vorliegenden Fall eine Liste mit Anforderungen an das Protokoll bei einem ordnungsgemäßen Beschluss über eine Kreditaufnahme erarbeitet:

• Angaben über die zu finanzierende Maßnahme
• Höhe des Darlehensbetrages
• Laufzeit des Kreditvertrags
• Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes
• Tilgungsraten müssen erkennen lassen, ob Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist oder nicht

Vor der Beschussfassung muss außerdem zwingend über das in die Zukunft verlagerte Risiko der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer gesprochen werden, weil es dann zu einer möglichen Nachschusspflicht der übrigen Eigentümer kommen kann. Da dieser Punkt in der Beschlussfassung des konkreten Falles nicht angesprochen wurde, entsprach der Beschluss über die Kreditaufnahme nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und war daher unwirksam.

Fazit: Der BGH hat mit seinem Urteil klargestellt, dass eine Kreditaufnahme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich möglich ist. Zusätzlich hat er betroffenen Wohnungseigentümern bzw. Wohnungseigentumsverwaltern zwei Listen an die Hand gegeben: eine mit Punkten, die vor der Kreditaufnahme zu klären sind, und eine für eine ordnungsgemäße Beschlussfassung.

(BGH, Urteil v. 25.09.2015, Az.: V ZR 244/14)

(WEI)