Das Grundbuch und das Notaramt Bosnien und Herzegowina

Österreich-Ungarn hat Ende des 19. Jahrhunderts in Bosnien-Herzegowina Grundbücher als öffentliche Register über Immobilien und Sachenrechte an Immobilien erstellt und diese sind zum größten Teil in Funktion, unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Grundbücher mit der Einführung des elektronischen Grundbuchs modernisiert wurden. Die Digitalisierung der Grundbücher ist im Gange und in manchen Gebieten wurde sie vollkommen durchgeführt.

Die Entitäten und der Distrikt Brčko in Bosnien-Herzegowina haben die Grundbuchgesetze und die Verwaltungsakten erlassen. Die Grundbücher werden von Gerichten geführt, während die Katasterämter als Verwaltungsbehörden die Daten über die Immobilien zustellen. Die Rechte an Immobilien werden in Grundbüchern geführt und durch die Eintragung gemäß einem Rechtsgeschäft erworben. Wie vorhin betont, müssen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb und die Übertragung von Sachenrechten an Immobilien zum Gegenstand haben, unter Androhung der Nichtigkeit in Beurkundungsform abgeschlossen werden. Die Grundbuchgesetze und die Notargesetze in Bosnien- Herzegowina haben demzufolge dem Notaramt und den notariellen Urkunden eine große Rolle zugewiesen, indem sie die verpflichtende notarielle Beurkundung von Verträgen und anderen Rechtsgeschäften vorgeschrieben haben, auf Grund welcher die Übertragung oder der Erwerb an Sachenrechen an Immobilien erfolgt.

Da die oben genannten Rechtsgeschäfte in die Grundbücher eingetragen werden, und da erst mit der Eintragung in das Grundbuch die Sachenrechte an Immobilien erworben werden, wurde damit erreicht, dass alle notariellen Beurkundungen im Grundbuch geführt werden. Das Resultat davon ist die Richtigkeit des öffentlichen Registers bzw. des Grundbuchs und das Vertrauen in dasselbe, was zum Schluss zu einer höheren Rechtssicherheit, zum Vertrauen in die öffentlichen Register, zur schnelleren und sicheren wirtschaftlichen Entwicklung und größeren Investitionen führt, vor allem zu ausländischen Investitionen in die Wirtschaft von Bosnien-Herzegowina. Diese Rolle der Notare im Bereich des Grundbuchrechts führte in der Praxis dazu, dass die Grundsätze der Grundbücher vollkommen implementiert wurden und zwar folgende: der Grundsatz der konstitutiven Eintragung (das Sachenrecht an der Immobilie wird auf der Grundlage eines Rechtsgeschäfts mit der Eintragung in das Grundbuch erworben), der Eintragungsgrundsatz (alle Immobilien und die damit verbundenen Sachenrechte werden unabdingbar in das Grundbuch eingetragen) und der Grundsatz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs seitens der gutgläubigen Personen (eine gutgläubige Person, die auf die Angaben aus dem Grundbuch vertraut, kann keine Schäden erdulden).

Die Notare sind, zum Ziele der Realisierung des beurkundeten Rechtsgeschäfts, befugt, im Namen der Parteien Anträge auf die Eintragung in das Grundbuch zu stellen und sie in diesem Verfahren zu vertreten. Das wirkt sich zusätzlich auf die rechtliche Sicherheit beim Immobilienverkehr aus, sowie auf die Aktualität, die Verlässlichkeit und den öffentlichen Glauben der Grundbücher. Alle notariellen Beurkundungen der Rechtsgeschäfte beim Immobilienverkehr sind in die Grundbücher eingetragen. Die Notare haben den Zugang zu den digitalisierten Grundbüchern und es wird daran gearbeitet, dass die Notare die Möglichkeit bekommen, Auszüge aus dem elektronischen Grundbuch auszustellen sowie Anträge und Beurkundungen zum Ziele der Grundbucheintragung mittels der elektronischen Unterschrift zu senden.

b) Effizienz und Wirtschaftlichkeit im Immobilienverkehr

Die Notare als öffentliche Amtsträger leisten mit ihren Beurkundungen den Bürgern einen effizienten und wirtschaftlichen öffentlichen Dienst. Die Geschäfte aus der Zuständigkeit der Notare werden fachlich und sehr schnell abgewickelt. Die Tätigkeit der Notare und die Beurkundungen führen, neben Erhöhung der Rechtssicherheit im Rechtsverkehr, zu anderen bestimmten Effekten.

Der Beitrag zur Effizienz und Wirtschaftlichkeit der notariellen Dienstleistungen im Rechtsgeschäft mit Immobilien kann in Folgendem ausgedrückt werden:

• die Notare üben freiberuflich und selbstständig ein öffentliches Amt aus, erwirtschaften marktgerecht, fertigen schnell und qualitativ gut Urkunden über Rechtsgeschäfte beim Immobilienverkehr an
• notarielle Beurkundungen können vollstreckbar sein und somit werden langwierige und teure Gerichtsverfahren umgangen
• Rechtsstreitfälle werden vermieden, weil die notarielle Beurkundung den Willen der Parteien bezeugt, die sie vor dem Notar als einem unabhängigen und fachlichen Träger des öffentlichen Amts bekundet haben, der wiederum verpflichtet ist, die Interessen der Vertragsparteien gleichberechtigt zu vertreten
• die Honorar- und Gebührenordnungen für Notare werden vom Staat auf Vorschlag der Notarkammer erlassen, sie werden veröffentlicht und lassen die freie Vereinbarung von Gebühren nicht zu und auf diese Weise werden die Verbraucher bzw. die Nutzer der notariellen Dienstleistungen geschützt,
• die Notargebühren sind in allen Segmenten niedriger im Vergleich zu anderen Berufen, die sich mit dem Immobilienverkehr beschäftigt haben (z.B. Maklergesellschaften, Rechtsanwälte usw.); sie sind auch niedriger oder etwa gleich den ehemaligen gerichtlichen Gebühren für die Beglaubigung von privaten Schriftstücken
• die Preise der Notardienstleistungen sind beim Immobilienverkehr in jedem Fall viel niedriger als die Preise, die von Kunden vor der Einführung des Notaramtes gezahlt werden mussten, weil sie Dienstleistungen von mehreren Personen in Anspruch genommen haben (Immobilienmakler, Rechtsanwalt usw.), während ein Notar zum niedrigeren Preis alle Handlungen des Rechtsverkehrs vornimmt, die Grundbucheintragung und Gewährleistung der Sicherheit und der Effizienz eines solchen Verkehrs mit eingeschlossen
• die Effekte der notariellen Beurkundungen sind unvergleichbar größer als die Effekte von privaten Schriftstücken, die von Dritten verfasst wurden und wobei die Unterschriften vom Gericht beglaubigt wurden, worauf weiter oben eingehend eingegangen wurde.

c) Steuerrechtliche und andere Aspekte des Notaramtes beim Immobilienverkehr

Den Notaren wurden Geschäfte anvertraut, die früher zu gutem Maße der Schwarzarbeit (der sog. „grauen Wirtschaft“) vorbehalten waren. Gemäß Indikatoren, die auf den Berichten der Notarkammer der Föderation von Bosnien-Herzegowina und der zuständigen Finanzbehörden basieren, wurden vor der Einführung des Notaramtes ca. 80 % der Verträge über Immobilienverkehr von Personen verfasst, die dazu weder befähigt noch registriert waren, dabei keine Einnahmen von dieser Tätigkeit angemeldet und auch für die Sicherheit der Transaktionen keine Gewähr geleistet haben. Die direkten negativen Effekte einer solchen Arbeit waren: Schaffung einer ausgesprochenen Rechtsunsicherheit, unordentliche und unverlässliche öffentliche Register bzw. Grundbücher, nicht eingetragene Verträge in den Grundbüchern, hohe Kriminalrate im Bereich des Immobilienverkehrs, Betrug von Bürgern in Millionenhöhe, keine Abführung von öffentlichen Abgaben, Geldwäsche u.Ä.

Eine der Hauptpflichten der Notare ist die Arbeit im Einklang mit dem Gesetz und die Anwendung von geltenden Vorschriften. Unter anderem benachrichtigen die Notare, im Einklang mit dem Gesetz, die zuständigen gesetzausführenden Behörden über verdächtige Transaktionen im Immobilienverkehr. Es ist bekannt, dass gerade in Transformationsländern die Geldwäsche im Bereich des Immobilienverkehrs häufig vertreten ist. Die Notare sind verpflichtet, Abschriften über Rechtsgeschäfte im Immobilienverkehr den zuständigen Registern und staatlichen Behörden zuzustellen, vor allem dem Finanzamt, wegen der Verzeichnung, der Berechnung und der Einforderung von entsprechenden Steuern.