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Der Anspruch auf Freigabe oder Austausch von Sicherheiten
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Vergibt eine Bank ein Darlehen, so möchte sie meist ihr Risiko durch eine Sicherheit abdecken. In Betracht kommen üblicherweise Grundstücke, andere Sachen, Rechte oder Bürgschaften. Wenn eine Person aber einen weiteren Kredit benötigt, aber kein anderes Sicherungsobjekt mehr hat oder das zur Sicherheit übertragene Grundstück oder die Sache verkaufen möchte, kann ein Sicherheitenaustausch oder eine Sicherheitenfreigabe vonnöten sein. Dies gestaltet sich in der Praxis oft nicht einfach, da die Banken den Status quo ungern verändern.
Sicherheitenaustausch
Bei einem Sicherheitenaustausch wird eine bestehende Sicherheit für einen Kredit durch eine andere Sicherheit ausgetauscht, sodass die alte Sicherheit frei wird. So können Kreditnehmer, etwa als Sicherheit übereignete Grundstücke, Gegenstände oder Wertpapiere durch einen Austausch wieder anderweitig verwenden.
Der Darlehensnehmer kann die Zustimmung der Bank zu einem Sicherheitenaustausch grundsätzlich beanspruchen, wenn die als Ersatz angebotene Sicherheit das Risiko der Bank gleich gut abdeckt wie die bisherige Sicherheit und der Darlehensnehmer in der Lage und willig ist, die mit dem Austausch verbundenen Kosten zu übernehmen (vgl. BGH, Urteil vom 3. Februar 2004, XI ZR 198/02). Die mit dem Austausch verbundenen Kosten können etwa Wertermittlungskosten, Notarkosten oder Grundbuchkosten sein. Das bedeutet, dass der Bank aus dem Austausch weder finanzielle oder rechtliche noch organisatorische Nachteile entstehen dürfen. Folgende Voraussetzungen müssen daher im Einzelnen erfüllt sein:
- Gleichwertige und mindestens gleichrangige Sicherheit
- Gleicher Beleihungsauslauf (Verlustrisiko bei möglichem Ausfall des Kreditnehmers)
- Gleichwertiges Beleihungsobjekt
- Lage des Beleihungsobjekts im Geschäftsgebiet, wenn die Bank sich auf die Finanzierung dort gelegener Objekte beschränkt (etwa bei regionalen Sparkassen)
- Kostenübernahme durch Kreditnehmer
Nachteilig kann der Sicherheitenaustausch für die Bank etwa dann sein, wenn anstatt einer dinglichen Sicherheit (etwa Grundschuld) die Verpfändung oder Sicherungszession (Abtretung) eines Kontoguthabens, Wertpapierdepots oder einer Kapitallebensversicherung angeboten wird. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird beim Sicherheitenaustausch nicht fällig, da das Darlehen nicht zurückgezahlt wird, sondern weiterläuft.
Sicherheitenfreigabe
Der Kreditnehmer hat, auch wenn dies im Vertrag nicht ausdrücklich geregelt sein sollte, einen Anspruch auf (Teil-) Freigabe von Sicherheiten. Wenn der Wert der zur Verfügung gestellten Sicherheit schon von Anfang an in einem krassen Missverhältnis zum Kreditbetrag steht und dies auf einer verwerflichen Gesinnung der Bank beruht, ist die Sicherungsbestellung wegen anfänglicher Übersicherung nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig (BGH, Urteil vom 19. März 2010, V ZR 52/09). Decken sich die Beträge bei Vertragsschluss, wobei eine Toleranz von bis zu 10 % mehr als der Kreditbetrag gegeben ist, kann eine Übersicherung dennoch nachträglich eintreten. Dies gilt jedoch nicht für akzessorische Sicherheiten wie für die Bürgschaft, das Pfandrecht oder die Hypothek, denn diese sind abhängig vom Kredit und passen sich von alleine der Kreditsumme an, sodass der Kreditnehmer die Sicherheit automatisch nach und nach zurückerlangt.
Daher kann ein Freigabeanspruch nur bei nicht akzessorischen Sicherheiten entstehen, also solchen die nicht abhängig vom Kredit sind, wie etwa bei der Sicherungsübereignung, der Sicherungszession oder der Sicherungsgrundschuld. Diese Sicherheiten bleiben trotz fortdauernder Tilgung des Kredits in der anfänglichen Höhe bestehen und gehen nicht nach und nach auf den Kreditnehmer zurück, obwohl die Darlehensschuld sich verringert. Ist dann aber eine nachträgliche Übersicherung von über 150 % erreicht, entsteht ein Freigabeanspruch, den der Sicherungsgeber bei der Bank beanspruchen kann.
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