Der Wasserschaden in der Gebäudeversicherung Teil III – Die Trocknungsphase

Die Trocknung als Vorbereitung der Sanierung

Bei einem Wasserschaden ist eigentlich immer eine Trocknungsfirma involviert, denn die feuchten Gebäudebereiche sind vor einer Instandsetzung zu trocknen. Wer jetzt aber denkt, dass die Trocknungsfirma lediglich Trocknungsgeräte aufstellt, der irrt. Bei der Trocknungsfirma handelt es sich nämlich um eine Fachfirma. Diese ist regelmäßig erst nach dem Schadenregulierer vor Ort und diese prüft, ob und wie getrocknet werden muss.

1. Vorbereitung der Trocknung

Zunächst wird die Trocknungsfirma entsprechende Feuchtigkeitsmessungen durchführen, um überhaupt zu prüfen, wo und ob getrocknet werden muss. Die Feuchtigkeit selbst wird in Digits gemessen, einem Parameter, der den Grad der Durchfeuchtung anzeigt. Die gemessenen Digits variieren von Material zu Material. 

Zur Messung der Oberflächenfeuchtigkeit wird ein sogenanntes Kugelmessgerät verwandt. Dieses misst jedoch nur die Feuchtigkeit an der Oberfläche des Materials, sodass keine 100 % Aussage darüber getroffen werden kann, ob der Kern eines Materials nicht dennoch feucht ist.

Für eine „Tiefenmessung“ gibt es weitere Messgeräte, die sodann in das Material eingeführt werden, damit eine Messung vorgenommen werden kann.

2. Die Feuchtigkeitsmessung bei Fliesenböden

Virulent wird diese „Tiefenmessung“ insbesondere bei Fliesenböden mit einem Estrichaufbau, denn die Feuchtigkeit sammelt sich vielfach unterhalb der Wand- oder Bodenfliesen, sodass eine Oberflächenmessung wenig ergiebig wäre.

Hier fangen aber schon die ersten Probleme an, denn es ist teilweise technisch unmöglich einzelne Fliesen ( z. B. auf Grund der Größe) komplett zu entfernen, sodass diese durchbohrt werden müssen. Das Ergebnis ist dann ein späterer Flickenteppich, der eventuell mit der Zahlung einer Wertminderung ausgeglichen wird.

Interessanter ist jedoch, ob sodann eine Trocknung des Estrichs überhaupt möglich ist. Trockenestrich kann z. B. nach einem Wasserschaden nicht getrocknet werden. Dieser ist sodann nebst dem Fliesenbelag zu entfernen und zu erneuern, was mit nicht unerheblichen Kosten für die Versicherung verbunden ist. 

Aber es gilt der Grundsatz, dass Sie einen Anspruch auf eine sach- und fachgerechte Instandsetzung haben.

Aber auch ein anderer Estrichaufbau z. B. Verbundestrich, kann nach einem längeren Wasserschaden derart porös sein, dass eine Trocknung nicht sach- und fachgerecht durchgeführt werden kann. Die „unerwünschte“ aber manchmal auch erwünschte Folge ist eine komplette Neuverfliesung der betroffenen Bereiche.

Sie sehen also, dass die Trocknungsfirma nach einem Wasserschaden nicht nur Trocknungsgeräte aufstellt, sondern auch wegweisend für die spätere Sanierung des Schadens ist.

3. Die Trocknung von Zwischendecken nach einem Wasserschaden

Problematisch ist auch die Trocknung von Zwischendecken, wenn diese nicht einfach aus Beton hergestellt sind. Es ist technisch kaum möglich, eine Zwischendecke, bestehend aus Stroh und Lehm zu trocknen. Bis zum Ende der Trocknung würde sich dort z. B. Schimmel bilden, sodass diese Zwischendecken nach einem Wasserschaden vollumfänglich zu ersetzen sind.

Eine vernünftige Sanierungsfirma wird diese Bauart umfassend dokumentieren und für eine sach- und fachgerechte Wiederherstellung sorgen.

4. Die Trocknung von Lehmwänden z. B. bei einem Fachwerkhaus nach einem Wasserschaden

Schwierig gestaltet sich auch die Trocknung von Lehmwänden. Diese sind eigentlich komplett herauszunehmen und zu erneuern. Die Kosten hierfür sind immens, denn neben dem Lehmwänden haben regelmäßig auch die Balken Feuchtigkeit gezogen und es wird versucht eine Ausdifferenzierung nach schadenbedingten Kosten und ohnehin notwendigen Sanierungskosten vorzunehmen, zumal bei vielen Fachwerkhäusern ein erheblicher sanierungsbedarf besteht. Aber auch hier gilt, dass Sie einen Anspruch auf die Wiederherstellung des ehemaligen Zustandes haben.

5. Die eigentliche Trocknungsphase nach einem Wasserschaden

Sobald über das konkrete Vorgehen der Trocknung entschieden wurde, werden die Trocknungsgeräte aufgestellt. Ob Oberflächentrocknung, Dämmschichttrocknung, Schachttrocknung, in jedem Fall ist es so, dass diese Geräte Lärm erzeugen und regelmäßig mindestens 3 Wochen aufgestellt bleiben. Mitunter wird den Versicherungsnehmern und Mietern auch aufgebürdet, dass diese die Wasserbehälter zu leeren haben. 

Erbrachte Eigenleistungen können insoweit bei der Versicherung geltend gemacht werden.

6. Mietminderung nach einem Wasserschaden

Des Weiteren ist regelmäßig durch die Trocknung eine Mietminderung angezeigt, auch wenn der Geräuschpegel der Trocknungsgeräte vielfach heruntergeredet wird, damit eben keine Mietminderung geltend gemacht wird. Es wird oft gesagt, dass die Geräte leise seien. Persönlich weiß ich, dass bei Ortsterminen oft die Trocknungsgeräte kurzfristig ausgestellt werden, weil eine richtige Kommunikation nicht möglich ist.

Wie hoch die Mietminderung aber zu bemessen ist, ist eine konkrete Frage des Einzelfalls. 

Lassen Sie sich aber insgesamt nicht beirren, denn die vertragsmäßig zugesicherte Eigenschaft der Mietwohnung ist bereits infolge der laufenden Trocknungsgeräte definitiv beeinträchtigt, sodass eine Mietminderung angezeigt ist.

Ganz wichtig ist in diesem Zusammenhang zu erwähnen, dass letztlich die Gebäudeversicherung für die geltend gemachte Mietminderung nach einem Wasserschaden aufkommt. 

Dies bedeutet, dass weder Sie als Mieter, noch ihr Vermieter, einen finanziellen Nachteil infolge der Mietminderung nach dem Wasserschaden haben, denn der Vermieter bekommt die gekürzte Miete sodann von seiner Gebäudeversicherung zurückerstattet.

Die Mietminderung nach einem Wasserschaden wird aber vielfach nicht geltend gemacht. Sei es aus Unkenntnis oder aus Rücksicht auf den Vermieter.

7. Wer zahlt die Stromkosten nach einem Wasserschaden? 

Da Trocknungsgeräte viel Strom benötigen, sollte man in jedem Fall darauf achten, dass man die Kosten für den Stromverbrauch bei der Versicherung beziffert und seinem Stromanbieter eine Mitteilung über den Wasserschaden macht, da ansonsten eine hohe Veranschlagung für den nächsten Stromabrechnungszeitraum drohen kann.

Regelmäßig wird Ihnen durch die Trocknungsfirma am Ende der Trocknung ein Protokoll über den Stromverbrauch übergeben, damit die Kilowattstunden genau beziffert werden können.

8. Fazit zur Trocknung nach einem Wasserschaden

Bereits durch die Auswahl der richtigen Trocknungsfirma werden die Weichen für die spätere Sanierung und Instandsetzung des Wasserschadens gestellt, denn diese Firma kann einen erheblichen Einfluss auf die weitere Regulierung haben. Sie wird unter anderem bei Fragen der Instandsetzungskosten sowie der notwendigen Arbeiten herangezogen, denn Schadenregulierer haben sich mitunter auf diese Einschätzungen zu verlassen.

Aus praktischer Sicht weiß ich auch, dass insbesondere Eigenleistungen für das Entleeren von Wasserbehältern, die Stromkosten sowie Mietminderung nach einem Wasserschaden oft nicht geltend gemacht werden, obwohl diese Kosten von der Versicherung übernommen werden müssen.

9. Erfahrung mit anderen Anwälten nach einem Wasserschaden

Nebenbei sei angemerkt, dass ich ganz zu Beginn meiner anwaltlichen Tätigkeit auch noch, quasi „inkognito“, Termine für Versicherungen wahrgenommen habe. Hierbei kam es auch zu Treffen mit anwaltlichen Kollegen, die in der Sache aber nicht immer zielführend waren.

Eine Anwältin hatte Ihre Wohnung an eine Studenten-WG vermietet gehabt, sodass ich die Kollegin erstmal darüber aufgeklärt habe, dass die Studenten eine Mietminderung geltend machen können. Ja, dies erfolgte aber auch nur, weil ich wusste, dass Studenten immer einen eingesparten Euro gebrauchen können. 

Ein anderer Kollege wurde von einem Versicherungsnehmer zu einem Wasserschaden in Höhe von ca. 40.000,00 EUR mitgenommen. Die gesamte Regulierung gestaltete sich kompliziert, da die Versicherung meiner Regulierungsauffassung nicht folgte, sodass letztlich ein Ingenieur, wegen eines möglichen Prozesses zu Rate gezogen wurde. 

Dieser vertrat aber dieselbe Auffassung wie ich als Schadenregulierer. Der anwaltliche Kollege stand jedoch nur daneben und man merkte förmlich, wie er bei Fragen rund um den Estrich, die Trocknung, die Leckortung und Fragen bezüglich der Rigipswände abgeschaltet hatte. Wirklich hilfreich war dieser rechtliche Beistand nicht.

Eine Kollegin vom Mieterschutzbund vertrat einen Mieter nach einem Wasserschaden. Die Kollegin drohte während der laufenden Regulierung sofort mit Klage, wenn der Schaden nicht binnen 4 Wochen behoben sei. Dies war mehr als weltfremd, denn wenn bereits eine normale Trocknung ca. 3 Wochen andauert, wie sollten dann binnen einer Woche die Zwischendecke und die Fußböden erneuert werden? Es war faktisch unmöglich und dem anwaltlichen Schreiben wurde gar keine Bedeutung zugemessen, da eine solche Klage, zum damaligen Regulierungszeitpunkt, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit abgewiesen worden wäre.

Die Regulierungserfahrung hat gezeigt, dass „sanfter“ und richtiger anwaltlicher Rat eher zum Ziel führt, als dass pauschale Androhen von Klagen, denn eigene Versicherungsnehmer werden von ihren eigenen Versicherungen bevorzugt, wenn nicht sogar wie rohe Eier, behandelt.

Wenn Sie rechtliche oder auch praktische Fragen, rund um das Thema Wasserschaden haben, dann berate ich Sie gerne. 

Axel Schwier Rechtsanwalt