Die gefährliche Schenkung bei Immobilienverträgen mit Gegenleistungen

Die Mutter von Peter P. übertrug ihrem Sohn 1995 das Eigentum an ihrem Hausgrundstück. Sie behielt sich daran ein lebenslanges Wohnungsrecht vor, dieses Wohnungsrecht wurde auch im Grundbuch eingetragen. 2015 verzichtete die Mutter gegenüber ihrem Sohn auf das Recht und bewilligte dessen Löschung im Grundbuch. 

In der Folgezeit vermietete Peter P. die Immobilie an seine Mutter und erzielte eine monatliche Nettomiete von 400 €. Seine Mutter wurde 2017 pflegebedürftig und wohnte bis zu ihrem Tod im Jahr 2018 im Pflegeheim. 

Da die Ersparnisse und Renteneinkünfte gering waren, konnte die Mutter die Kosten des Heims und der Pflege nicht alleine aufbringen und musste Sozialhilfe in Anspruch nehmen. Bis zum Tode der Mutter waren Sozialleistungen in Höhe von ca. 20.000 € angefallen, die der Sozialhilfeträger vom Sohn erstattet haben wollte. 

Worauf stützt sich der Sozialhilfeträger dabei? 

Das lebenslange Wohnungsrecht stellt (genauso wie der Nießbrauch) einen Vermögenswert dar, weil die Berechtigte die Immobilie lebenslang nutzen kann, ohne eine Miete oder ein Nutzungsentgelt bezahlen zu müssen. Der Verzicht auf das Wohnungsrecht und die Bewilligung seiner Löschung im Grundbuch stellte daher eine Schenkung der Mutter an ihren Sohn Peter dar. 

Das Schenkungsrecht sieht vor, dass eine Schenkung – wenn sie nicht länger als 10 Jahre zurückliegt – bei Verarmung des Schenkers zurückgefordert werden kann. Dieser Fall war 2017 eingetreten, als für die Mutter Sozialhilfe erforderlich wurde. Den Anspruch auf Rückforderung der Schenkung hat der Sozialhilfeträger mittels eines Bescheides auf sich übergeleitet. 

Er kann dann anstelle der Mutter die Schenkung vom Sohn zurückfordern. Die Schenkung selbst – also das Wohnungsrecht – kann nicht wiederhergestellt werden, weil es durch den Tod der Mutter endgültig erloschen ist. Dann ist ersatzweise Nutzungsentschädigung zu leisten. 

Zu den Beträgen, die dem Sozialhilfeträger bis zur Höhe der von ihm erbrachten Sozialleistungen zu erstatten sind, gehört die Wertsteigerung des Grundstücks, die dadurch entsteht, dass der Wert der Immobilie mit der Löschung des Wohnungsrechts für den Eigentümer gestiegen ist. 

Ein Käufer würde für das Hausgrundstück weniger bezahlen, wenn es mit einem Wohnungsrecht zugunsten eines Dritten belastet wäre, als ohne eine solche Belastung. Diese konkrete Wertsteigerung kann errechnet werden. Wenn diese Wertsteigerung den Sozialhilfebetrag von 20.000 € erreicht oder übersteigt, muss Peter P. den vollen Betrag an den Sozialhilfeträger erstatten. 

Die häufig in notariellen Übergabeverträgen zu findende Regelung, dass das Wohnungsrecht bei dauerhafter Unmöglichkeit der Ausübung erlischt, ist daher – jedenfalls bei drohender Pflegebedürftigkeit des Übergebers – problematisch, weil sie eine Schenkungsrückforderung eröffnen kann. 

Ist eine häusliche Unterbringung der Wohnungsberechtigten nicht mehr möglich, fällt das Wohnungsrecht eigentlich nicht automatisch weg: Es bleibt grundsätzlich bestehen, auch wenn es nutzlos geworden ist. Erfolgt kein ausdrücklicher Verzicht, kann mangels einer Schenkung insoweit auch kein Rückforderungsanspruch des Sozialhilfeträgers entstehen. Es kann dann vom Eigentümer auch nicht verlangt werden, ersatzweise Zahlungen für ein nutzlos gewordenes Wohnungsrecht in Höhe des Mietwerts der überlassenen Wohnung zu leisten, obgleich dies die Sozialämter immer wieder versuchen. 

Weitere Gefahren entstehen bei ausdrücklichen Verzichten oder Erlöschensklauseln in Übergabeverträgen im Hinblick auf den Anfall von Schenkungsteuer: Die Wertsteigerung, die durch den Wegfall des dinglichen Wohnungsrechts entsteht, wird nämlich auch vom Finanzamt als Vermögensmehrung beim Eigentümer angesehen. 

Insbesondere falls die Übergeber selbst noch nicht sehr alt sind und das Recht damit relativ wertvoll ist, muss berücksichtigt werden, dass dies eine steuerpflichtige Schenkung (z. B. auch in Zusammenrechnung mit früheren Schenkungen) auslösen kann.