Die Immobilienvermietung durch EU-Bürger

Sie sind eine natürliche oder juristische Person, haben eine Immobilie in der Republik Kroatien erworben und möchten diese jetzt vermieten? Im folgenden Text finden Sie die rechtlichen und steuerlichen Verpflichtungen, die Sie dabei beachten müssen.

Immobilien, die einer natürlichen oder juristischen Person gehören, können für verschiedene Zwecke vermietet werden. Je nach Art der Vermietung (Tourismus-, Wohn- oder Geschäftszwecke) wird die Steuerpflicht des Vermieters, der aus den Mieteinnahmen ein bestimmtes Einkommen/einen bestimmten Gewinn erzielt, unterschiedlich bestimmt.

Die Art der Steuer, die Sie berechnen und bezahlen müssen, hängt davon ab, ob Sie als natürliche oder juristische Person tätig sind.

Grundsätzlich sind Sie verpflichtet, der Republik Kroatien zwei Arten von Steuern zu bezahlen: die Einkommensteuer oder die Gewerbesteuer (je nach Geschäftsmodell) und die Mehrwertsteuer (nur ausnahmsweise wird diese nicht bezahlt).

Eine natürliche Person, die EU-Bürger ist, kann genauso wie kroatische Staatsbürger eine Immobilie mit einer Kapazität von bis zu 20 Betten zu touristischen Zwecken vermieten. Zu diesem Zweck muss das Landesamt des zuständigen Landkreises eine Kategorisierungsentscheidung treffen.

Der Unterschied zu den Steuerpflichten von kroatischen Staatsbürgern besteht darin, dass man sich in einigen Fällen registrieren muss, damit die Mehrwertsteuer berechnet werden kann.

Wenn ein Gebietsfremder seine Unterbringungseinheiten direkt an den Gast verkauft (ein eigenes Webportal, per E-Mail oder durch einen anderen Direktverkauf) oder über ausländische Marketing- oder Reisebüros (z. B. Booking.com, Airbnb und andere), muss er sich beim Finanzamt melden und sich für Mehrwertsteuerzwecke registrieren, damit die Mehrwertsteuer in Höhe von 13 % auf die angebotene Unterkunft berechnet und bezahlt werden kann. 

Andererseits kann die Mehrwertsteuer auf Rechnungen für den Kauf aller Dienstleistungen und Waren wie Unkosten, kleines Inventar und andere Gebrauchsgegenstände die für das Ausüben Ihrer Dienstleistungen verwendet werden, als Vorsteuer anerkannt werden.

Gebietsfremde sind nicht mehrwertsteuerpflichtig, wenn sie eine Immobilie für Wohnzwecke vermieten, da diese Tätigkeit gemäß den kroatischen Vorschriften von der Mehrwertsteuer befreit ist.

Eine solche Verpflichtung gibt es auch bei der Vermietung von Geschäftsräumen nicht, sondern ausschließlich, wenn der Pachtvertrag mit einer juristischen/natürlichen Person abgeschlossen wurde, die mehrwertsteuerpflichtig ist. Dann übernimmt diese steuerpflichtige Person die Mehrwertsteuerpflicht.

In allen drei Fällen unterliegen Sie jedoch der Einkommensteuer für Mieteinnahmen wie folgt:

• Für die touristische Vermietung zahlen Sie eine Pauschalsteuer, deren Höhe von der Anzahl der Betten und der Höhe der Steuerpflicht pro Bett abhängt.

Grundsätzlich beträgt die jährliche pauschale Steuerpflicht zwischen 150,00 und 1.500,00 KN (ca. 20 – 200 EUR) pro Bett, abhängig von der Entscheidung der örtlichen Verwaltung/Stadtverwaltung.

Diese Form der Besteuerung ist die günstigste, aber der Vermieter kann sich auch für eine andere Form der Besteuerung entscheiden, die von den tatsächlichen und in den Geschäftsbüchern eingetragenen Geschäftsergebnissen abhängt.

• Für die Vermietung zu Wohnzwecken ist eine Einkommensteuer in Höhe von 12 % zu entrichten. Die Berechnung der Steuer auf Mieteinnahmen unterscheidet sich von der touristischen Vermietung und wird berechnet sodass die monatliche Vertragsmiete um 30 % der pauschal erfassten Ausgaben reduziert wird und dann eine Einkommensteuer von 12 % auf den reduzierten Betrag der Steuerbemessungsgrundlage berechnet wird.
• Für die Vermietung zu Geschäftszwecken an eine mehrwertsteuerpflichtige juristische Person wird die Einkommensteuerpflicht auf die gleiche Weise wie für die Vermietung für Wohnzwecke bestimmt.

Wenn Sie als eine juristische Person tätig sind, die für die Dienstleistungen der Unterbringung, der Miete oder der Pacht registriert ist, ist es Ihre Entscheidung, ob Sie sich im Mehrwertsteuersystem anmelden oder nicht, solange Sie bis zu 300.000,00 HRK pro Jahr verdienen.

In der Regel beträgt der Mehrwertsteuersatz für Unterbringungsdienstleistungen im Tourismus 13 %, während der Mehrwertsteuersatz für Pachtdienstleistungen 25 % beträgt.

Es wird keine Mehrwertsteuer auf das Wohnungsvermieten berechnet.

Als juristische Person bezahlen Sie auch die Steuer auf den Gewinn in Höhe von 12 % (dieser Steuersatz wird auf eine Bemessungsgrundlage bis zur Höhe eines Jahreseinkommens von 3 Mio. HRK angewendet).

Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt, Steuerberater oder Finanzberater beraten, welches von diesen Rechts- und Steuermodellen für Sie am besten ist.

Dies hängt natürlich von der Höhe der Einnahmen ab, die die Immobilie im Laufe des Jahres erzielen kann, aber auch von den Kosten, die für jede Rechtsform/Geschäftsart erforderlich sind. Auf jedem Fall müssen Sie Ihre Tätigkeit immer der zuständigen Steuerbehörde melden.