Die steuerliche Behandlung von EU-Bürgern beim Immobilienkauf in der Republik Kroatien

Wenn Sie als Staatsbürger der EU-Mitgliedstaaten beabsichtigen, ein Ferienhaus oder eine andere Immobilie in der Republik Kroatien entweder zu privaten oder geschäftlichen Zwecken zu erwerben, unterliegt Ihr Verkaufs- und Kaufvorgang in der Republik Kroatien einer bestimmten Steuerpflicht. Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, lesen Sie bitte weiter.

Natürliche Personen, die EU-Staatsbürger sind, haben das gleiche Recht, in der Republik Kroatien Immobilien zu erwerben wie kroatische Staatsbürger, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen und Immobilien, die nach besonderen Vorschriften als Schutzgebiete gelten.

Solche Staatsbürger gelten gemäß den kroatischen Vorschriften als Gebietsfremde, weil sie in der Republik Kroatien weder einen geregelten Wohnsitz noch einen Steuerstatus haben.

Es ist oft der Fall, dass gebietsfremde Staatsbürger Immobilien über eine Gesellschaft mit dem Sitz in der Republik Kroatien kaufen. Insbesondere wenn sie beabsichtigen, die Immobilien für geschäftliche Zwecke zu nutzen (z. B. für das Ausüben von Dienstleistungen, die mit Tourismus oder Leasing-Aktivitäten verbunden sind).

Da eine solche Gesellschaft als ansässig in Kroatien gilt, gelten in diesem Falle die Beschränkungen des Erwerbs des Eigentums an Grundstücken (die für Gebietsfremde vorgeschrieben sind) nicht.

Egal ob Sie eine natürliche Person oder ein Anteilseigner einer juristischen Person sind, hängt Ihre Steuerbelastung von mehreren entscheidenden Punkten ab: dem Steuerstatus des Verkäufers (ist er mehrwertsteuerpflichtig oder nicht?), der Art der Immobilie (Grundstück oder Gebäude), dem Status (der Nutzung) des Gebäudes (wie lange das Gebäude in Gebrauch war) und Ihrem Steuerstatus.

Um Ihre Steuerpflicht rechtzeitig und genau zu berechnen, sollten Sie sich vor dem Abschluss eines Kaufvertrags an Ihren Rechtsanwalt oder Steuerberater wenden, wenn Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu kaufen.

Im weiteren Text können Sie mehr über die Grundregeln der Besteuerung von Immobilienerwerb erfahren.

Falls Sie eine natürliche Person sind

• Wenn Sie eine Immobilie (ein Gebäude) von einem Verkäufer , der eine natürliche Person ist (der nicht mehrwertsteuerpflichtig ist) erwerben, beträgt Ihre Steuerbelastung 3 % der Umsatzsteuer, die auf den Marktpreis des Verkaufs berechnet wird, unabhängig davon, ob das Gebäude in Gebrauch war, oder nicht.
• Wenn der Verkäufer eine juristische (oder natürliche) Person ist , die mehrwertsteuerpflichtig ist, und das von Ihnen gekaufte Gebäude „neu“ ist (bzw. kürzer als 2 Jahre in Gebrauch war), wird eine Mehrwertsteuer von 25 % auf den Verkaufspreis berechnet.
• Wenn Sie das Gebäude, das länger als 2 Jahre in Gebrauch war, von einer juristischen (oder natürlichen) steuerpflichtigen Person kaufen, wird keine Mehrwertsteuer auf den Verkauf berechnet, und die Steuerbelastung beträgt 3 % der Immobilienumsatzsteuer.

Falls Sie Anteilseigner einer juristischen Person sind

…z. B. einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung usw. mit Sitz in der Republik Kroatien und wenn Sie über diese juristische Person

• eine Immobilie von einer steuerpflichtigen Person (einer anderen juristischen oder natürlichen Person, die mehrwertsteuerpflichtig ist) kaufen,

dann ist der Kauf eines Gebäudes, das länger als 2 Jahre in Gebrauch war, grundsätzlich mehrwertsteuerfrei. Dies bedeutet, dass der Verkäufer, wenn Sie als juristische Person selbst mehrwertsteuerpflichtig sind, beim Verkauf das Prinzip der Übertragung der Steuerpflicht („reverse charge“) anwenden kann und dass der Verkauf ohne zusätzliche Kosten in Höhe von 25 % des Steuerwerts erfolgen kann. Die Voraussetzung für die Anwendung dieses Prinzips ist, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer der Mehrwertsteuer unterliegen und dass das Gebäude für wirtschaftliche Zwecke benutzt wird. Hier muss man darauf achten, dass ein Immobilienkauf mit Steuerübertragungsprinzip für Sie als Käufer bedeutet, dass Sie die die Steuer berichtigen müssen, sollte sich der Status der Immobilie innerhalb von 10 Jahren ändern (z. B. wenn Sie einem Nichtsteuerpflichtigen die Immobilie verkauft haben oder wenn Sie die Immobilie nicht für geschäftliche Zwecke, sondern für Wohnzwecke usw. nutzen). Grundsätzlich zahlt sich dieses Modell nur aus, wenn Sie das Gebäude länger als 10 Jahre nach dem Kauf nutzen möchten.

Andererseits, wenn Sie als Käufer-juristische Person keine Mehrwertsteuer bezahlen, zahlen Sie auf den Kauf solcher Immobilien 3 % Umsatzsteuer.

Ein Gebäude, das gesetzlich als Neubau (weniger als 2 Jahre in Gebrauch) oder als Rohbau betrachtet wird, wird immer mit 25 % Mehrwertsteuer besteuert. Dies gilt auch für den Kauf von Bauland, das ebenfalls der Mehrwertsteuer unterliegt, während landwirtschaftliche Flächen mit einer Grunderwerbsteuer in Höhe von 3 % besteuert werden.

• eine Immobilie von einer juristischen oder natürlichen Person kaufen, die nicht mehrwertsteuerpflichtig ist, dann unterliegt der Kauf des Gebäudes immer der Immobilienumsatzsteuer in Höhe von 3 %.

Es ist wichtig zu beachten, dass beim Erwerb einer Immobilie nur eine der oben genannten Steuerarten bezahlt wird: entweder die Mehrwertsteuer oder die Immobilienumsatzsteuer. Die Steuerbelastung wird letztendlich vom Käufer der Immobilie getragen.

Grundsätzlich müssen Sie den Erwerb der Immobilie der Steuerbehörde im Land, in dem Sie ansässig sind, melden.