Die Teilnahme im Wege der elektronischen Kommunikation in der Wohnungseigentümerversammlung

Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetz zum 1.12.2020 durch das „WEMOG“ wurde in § 23 Absatz 1 in Satz 2 die neue „Online-Versammlung“ aufgenommen, wonach die Wohnungseigentümer beschließen können, dass diese an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Denkbar ist beispielsweise eine Teilnahme durch das Internet mit einer Bild- und Tonübertragung. Jedoch ist aber auch rein sprachlich Teilnahme durch ein Telefon möglich. Schließlich fällt auch die Verwendung von Apps der verschiedenen Messengerdienste oder E-Mail unter den Begriff der elektronischen Kommunikation.

Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer 

Die Beschlusskompetenz ermöglicht es den Wohnungseigentümern, dass eine Teilnahme der Wohnungseigentümer in elektronischer Form gestattet wird. Für den Beschluss bedarf es der einfachen Mehrheit.

Einer Beschlusskompetenz für eine rein elektronisch abgehaltene Versammlung, z.B. Onlineversammlung oder Telefonkonferenz, besteht aber nicht.

Das Gesetz ist also dahingehend zu verstehen, dass die elektronische Teilnahme an einer Präsenzveranstaltung beschlossen werden kann. Sollten dann aber alle Wohnungseigentümer elektronisch teilnehmen, ist dieses erst einmal beanstandungsfrei. Es ging dem Gesetzgeber darum, dass das Recht auf physische Teilnahme nicht durch einen Beschluss eingeschränkt werden kann.

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass sämtliche oder einzelne Rechte ganz oder teilweise im Wege der elektronischen Kommunikation geltend gemacht werden können. Hier ist es möglich, das Rederecht zu beschränken, gerade wegen der Schwierigkeit, eine analoge und gleichzeitige digitale Diskussion aus dem Wege zu gehen. Auch das Abstimmungsrecht kann im Wege der elektronischen Kommunikation ausgeschlossen werden. Sogar die Reduzierung aller Rechte auf eine bloße Teilnahme im Wege der elektronischen Form soll zulässig sein, weil der Zugang zur Eigentümerversammlung in Präsenzform jederzeit eröffnet bleibt und dort die eingeschränkten Rechte durch den jeweiligen Wohnungseigentümer vollständig wahrgenommen werden können.

Freie Entscheidung der Wohnungseigentümer 

Die Beschlusskompetenz zu einer elektronischen Teilnahme ist aber keine Verpflichtung für die Wohnungseigentümer, derartiges in irgendeiner Form zu beschließen. Im Gegenteil, die Wohnungseigentümer sind vollkommen frei, ob sie sich der elektronischen Form öffnen oder nicht. Eine Beschlussersetzungsklage ist hier ausgeschlossen, wenn kein Beschluss für eine elektronische Teilnahme zustande kommt. Umgekehrt ist aber auch ein Beschluss, dass eine Teilnahme an der Versammlung in der elektronischen Form möglich ist, nicht anfechtbar. Die

hierdurch entstehende Mehrbelastung und Veränderungen des Charakters der Versammlung als solche hat der Gesetzgeber eben gerade als zumutbar angesehen.

Ist der Beschluss mit Stimmenmehrheit gefasst, dass die Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung in elektronischer Form möglich ist, hat jeder Wohnungseigentümer ohne weiteres einen Anspruch, in dieser Form teilzunehmen. Es bedarf nach bisher herrschender Meinung keine individuelle Zulassung einzelner Wohnungseigentümer.

Der Verwalter hat im Rahmen der Versammlungsvorbereitung die notwendigen Voraussetzungen zu schaffen, welche durch den Beschluss für die elektronische Form notwendig geworden sind.

Der Verwalter hat dann bei der Einberufung zu einer Mitgliederversammlung darüber zu informieren, wie von der Möglichkeit der elektronischen Teilnahme Gebrauch gemacht werden kann (zum Beispiel die verwendete Videokonferenzsoftware und die Einwahldaten).

Die Technik muss die Rechte der Wohnungseigentümer wahren 

Zur Technik macht der Gesetzgeber keine Vorgaben. Es besteht also ein weites Ermessen der Wohnungseigentümer. Jedoch muss die Teilnahme der elektronischen Form den jeweiligen den Mitgliedern eingeräumten Rechten entsprechen. SMS, E-Mail oder Messengerdienste werden hier regelmäßig als Möglichkeit der Kommunikation herausfallen. Eine Teilnahme per Videokonferenz erscheint aber genauso geeignet wie die per Telefon. Die Teilnahme per Telefon erscheint aber wiederum schwierig, wenn es Tischvorlagen gibt oder PowerPoint Präsentation in der Versammlung gezeigt werden. Die Nichtbeachtung kann zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führen.

Wer trägt das Übertragungsrisiko? 

Der Versammlungsleiter muss sicherstellen, dass die technische Ausstattung am Versammlungsort gewährleistet ist und funktioniert, also dass die Wohnungseigentümer in der beschlossenen elektronischen Form teilnehmen können. Das wird das Funktionieren der Internetverbindung im Versammlungsraum genauso umfassen wie die Funktionsfähigkeit der weiteren benötigten Hilfsmittel, wie Kamera, Mikrofon, Lautsprecher oder Telefon. Das weitergehende Risiko trägt dann in der elektronischen Form teilnehmende Wohnungseigentümer.

Wer trägt die Kosten? 

Eine besondere Regelung hierzu gibt es nicht, weshalb die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die allgemeinen Kosten der Versammlung zu tragen hat. Dazu gehören auch die Kosten, welche für die elektronische Teilnahme im Versammlungsraum notwendig sind.

Der einzelne Wohnungseigentümer hat die Kosten für die Technik selbst zu tragen, welche er benötigt, um sich elektronisch zum Versammlungsraum verbinden zu können.