Die Tücken der Mietminderung und des Druckzuschlages --> Grenze zur Treuwidrigkeit?

Liebe Ratsuchende,

ob Mieter oder Vermieter für viele stellt sich oft die Frage, bis zu welchem Gesamtbetrag ist eine Mietminderung gerechtfertigt.

Eine Mietminderung tritt zunächst kraft Gesetzes ein, wenn

1. ein nicht vom Mieter zu vertretener Mangel sich offenbart und
2. der Vermieter trotz Fristsetzung oder vertraglicher Vereinbarung den Mangel nicht behebt.

Streit entsteht häufig darüber, ob überhaupt ein Mangel vorliegt und wer diesen zu vertreten hat.

Unabhängig von dieser Problemstellung, die im Zweifel nur ein Sachverständiger beantworten kann, stellt sich die Frage, was mache ich I. als Mieter/in und II. als Vermieter/in.

I. Mieter

Sie dürfen die Miete in einem angemessenen Rahmen einbehalten, wobei hier eine erhebliche Unsicherheit bezüglich Höhe und Dauer besteht, und nach Fristablauf entweder den Mangel auf eigene Kosten beheben lassen und diese Kosten im übernächsten Monat von der Miete abziehen, oder Sie kündigen einen Druckzuschlag an und machen von Ihrem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch. Sie behalten also einen Teil der Miete ein bis der Mangel behoben wurde.

Dazu sagt der BGH in einer Grundsatzentscheidung vom 17.6.2015 – VIII ZR 19/14:

„Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.“

Daher ist der vernünftige und rechtssichere Weg, dass Sie einen Teil der Miete unter Vorbehalt wegen Minderung zahlen und für 3-4 Monate einen Teil der Miete als Druckzuschlag einbehalten, den Sie aber später an den Vermieter zahlen müssen.

Denn mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig (vgl. BGH, Beschlüsse vom 16. September 2014 - VIII ZR 221/14, WuM 2014, 681 Rn. 5; vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 253).

Damit tragen Sie zwar das Insolvenzrisiko der Vermieterseite; Sie also Ihr Geld unter Umständen nicht zurückbekommen. Aber Sie riskieren keine Kündigung wegen Zahlungsverzuges.

Zahlt Ihr/e Vermieter/in nicht, dann können Sie ihn/sie auf Zahlung der zu viel bezahlten Miete verklagen, ohne eine Kündigung zu riskieren.

II. Vermieter

Liegt ein Mangel vor, der in Ihre Sphäre fällt, können Sie sich auf eine feste Mietminderung mit der Mieterseite einigen, oder Sie lassen den Mangel beheben.

Ist nicht klar, in wessen Sphäre der Mangel fällt, kann z.B. mit der Mieterseite die Einholung eines für beide Seiten bindenden Gutachtens vereinbart werden mit entsprechender Kostentragungspflicht. Sie können auch ein gerichtliches Verfahren einleiten, wie z.B. das sogenannte selbständige Beweisverfahren.

Behält die Mieterseite Miete ein, ohne dabei die Rechtsprechung des BGH zu berücksichtigen, 18.06.1997 - XII ZR 63/95:

„Ob der Mieter sich auf Gewährleistungsrechte wegen eines Mangels nicht mehr berufen kann, hängt vor allem von der Ernsthaftigkeit seiner Beanstandung sowie von der Dauer der Zeit ab, in der er den Mietzins ungekürzt und ohne Vorbehalt weitergezahlt hat“.

und vom 17.6.2015 – VIII ZR 19/14:

„Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.“

gerät sie in die Falle, dass sie sich im Bereich der Treuwidrigkeit, § 242 BGB, bewegt, da der Einbehalt eine im Einzelfall als unbegründet beurteilte Höhe übersteigt.

Die Mietminderung kann also dem Grunde nach begründet, der Höhe nach aber unbegründet und damit treuwidrig sein, wodurch sich die Möglichkeit der Abmahnung und Kündigung eröffnet.

Gerne sind wir Ihnen bei der Beurteilung, ob eine Mietminderung und ein Druckzuschlag sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach gerechtfertigt sind, behilflich.

Wir sind Ihnen gerne behilflich und stehen Ihnen gerne für eine seriöse Erstberatung zur Verfügung.

0221 252123 

michelske@michelske.de 

Ihr 

Marc Michelske 

Rechtsanwalt 

Fachanwalt für Verkehrsrecht 

ADAC Vertragsanwalt