Effektives Kündigen bei Mietrückständen

Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann das dazu führen, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen darf. Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter zwei Monate am Stück überhaupt nicht zahlt oder wenn er einen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete auflaufen lässt und dieser Rückstand über mindestens zwei Zahltermine in Folge besteht.

Fristlose Kündigung oder ordentliche Kündigung oder beides?

Mietrückstände in der oben geschilderten Höhe erlauben es dem Vermieter, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Eine fristlose Kündigung bewirkt, dass das Mietverhältnis sofort endet und der Mieter die Mietsache, also die Wohnung, sofort herauszugeben hat. Meist wird dem Mieter eine Räumungsfrist von ca. 14 Tagen gewährt.

Gleicht der Mieter aber Mietrückstände, die zur fristlosen Kündigung führten, aus, wird die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam. Hierzu hat der Mieter bis zu zwei Monaten nach Zugang einer Räumungsklage Zeit (sog. Zahlung binnen Schonfrist). Das Mietverhältnis läuft dann weiter und der Mieter muss nicht ausziehen.

Mietrückstände in der oben beschriebenen Höhe erlauben einem Vermieter aber nicht nur eine fristlose Kündigung, sondern auch eine ordentliche Kündigung. Im Unterschied zur fristlosen Kündigung endet im Falle der ordentlichen Kündigung das Mietverhältnis aber nicht augenblicklich, sondern erst nach drei Monaten bzw. einem halben Jahr oder gar neun Monaten. 

Das hängt davon ab, wie lange das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bereits bestand, nämlich (i) weniger als fünf Jahre, (ii) mehr als fünf Jahre, aber weniger als acht Jahre oder (iii) mehr als acht Jahre. Hier muss der Mieter also nicht sofort ausziehen, was für den Vermieter das Risiko birgt, dass der Mieter der schon vor der Kündigung Rückstände auflaufen ließ, bis zum tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses auch weiterhin die Miete nicht zahlt und somit dem Vermieter deutliche wirtschaftliche Einbußen drohen. 

Auf der anderen Seite besteht bei ordentlichen Kündigungen nicht die Möglichkeit, die Kündigung durch nachträglichen Ausgleich der Rückstände unwirksam werden zu lassen. Die einmal ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug bleibt wirksam, egal ob der Mieter nachträglich die Rückstände ausgleicht oder nicht.

Den sichersten Weg wählt der Vermieter daher, indem er beide Kündigungsmöglichkeiten kombiniert. Aufgrund des Zahlungsrückstandes kann der Vermieter fristlos und hilfsweise (dieses Rangverhältnis ist wichtig) ordentlich kündigen. Dann muss der Mieter sofort ausziehen, weil er sich nach der fristlosen Kündigung zu richten hat, die das Mietverhältnis sofort beendet. Gleicht er die Mietrückstände aus, wird nur die fristlose Kündigung unwirksam. 

Jetzt hilft die vorsorgliche ordentliche Kündigung, die dann wenigstens nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis zu einem Ende führt.

Bundesgerichtshof erlaubt die „doppelte“ Kündigung

Ob diese „doppelte“ Kündigung erlaubt ist, war bei den Gerichten umstritten. Nun aber hat der Bundesgerichtshof, das höchste deutsche Zivilgericht, diese „doppelte“ Kündigung ausdrücklich erlaubt und dadurch die Rechte des Vermieters gestärkt. (BGH Urteile vom 19. September 2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)

Der sicherste und effektivste Weg zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist daher die fristlose Kündigung, gepaart mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung.