Erfolgreicher Vergleich nach fehlgeschlagenem Immobilienkauf

Mit Beschluss vom 18.1.2021 hat das LG Düsseldorf das Zustandekommen eines Vergleichs in einer von uns vertretenen Angelegenheit festgestellt. 

Unsere Mandanten hatten ein Haus erworben und im Hinblick darauf ihre bis dahin selbst bewohnte Eigentumswohnung verkauft. Wegen der Umzugsphase lag der Zahlungstermin der Käuferin nach dem Zeitpunkt, in dem meine Mandanten den Kaufpreis für ihr neues Haus zahlen mussten. Sie schlossen daher mit einer Bank eine Zwischenfinanzierung über die notwendige Summe ab. Außerdem kündigten sie nach dem Abschluss des Kaufvertrags die bisherige Finanzierung für die Eigentumswohnung, die daraufhin von der Bank ebenfalls fällig gestellt wurde. 

Die Käuferin der Wohnung zahlte jedoch zum Fälligkeitszeitpunkt nicht und reagierte irgendwann nicht einmal mehr auf Kontaktversuche. Meine Mandanten schalteten daraufhin mich ein, jedoch antwortete die Käuferin auch nicht auf meine Aufforderungsschreiben. Die beiden Banken verfolgten ihre fälligen Forderungen im hohen 5stelligen Betrag weiter, die meine Mandanten nicht vollständig aus eigener Kraft ausgleichen konnten. Dennoch konnte eine Vereinbarung mit den Banken getroffen werden. 

Nachdem eine Erfüllung des Kaufvertrags nicht mehr möglich erschien, erklärten meine Mandanten den Rücktritt vom Kaufvertrag über die Wohnung und veräußerten sie an neue Käufer, wobei der Kaufpreis etwas geringer war, als im ursprünglichen Vertrag. 

Im Wege der Klage forderten meine Mandanten dann Schadenersatz bezüglich der Vermögensnachteile, die sie wegen der Nichtzahlung des Kaufpreises erlitten hatten. Dies waren insbesondere der niedrigere Kaufpreis, die Rechtsanwaltskosten für die Regelungen mit den Banken und die Rechtsverfolgung, Kosten für Notar und Grundbuch etc. Außerdem mussten die Hausgelder, Grundsteuern und sonstigen Kosten der Wohnung weiter getragen werden. 

Das Landgericht folgte im Ergebnis keinem der Argumente, mit denen sich die Beklagten gegen die Schadenersatzforderungen gewandt hat. Im Hinblick auf die finanzielle Situation der Beklagten schlossen wir jedoch einen Vergleich mit einer langfristigen Ratenzahlungsvereinbarung, damit die Schäden jetzt langsam abgetragen werden können. 

Der Fall ist also noch einmal gut ausgegangen. 

Leider sind solche Konstellationen nicht selten. Immer wieder kommt es vor, dass Interessenten Immobilien erwerben, ohne dass eine entsprechende Finanzierung gesichert ist. Dies wird teilweise durch Makler auch noch forciert, indem die Käufer im Hinblick auf vermeintliche andere Interessenten zur Eile angemahnt werden. Viele Immobilienkaufverträge sehen dies Vorgehen sogar vor, indem sie formularmäßig die Belastung der Immobilie durch den Erwerber zulassen, also schon davon ausgehen, dass (noch) keine Finanzierung steht. Falls dann im Ergebnis die Finanzierung nicht zustande kommt, steht der Erwerber aber immer noch in der Pflicht und kann nicht einseitig den Vertrag aufheben. 

Eine zweite (in der Praxis nicht seltene) Konstellation ist, dass die Käufer nach Erwerb der Immobilie den Kauf - aus welchen Gründen auch immer - bedauern, und im Wege der Nichtzahlung vermeintlich günstig versuchen, aus dem Kaufvertrag herauszukommen. 

Schließlich treten manchmal bei Immobilien nach dem Kauf vermeintliche Mängel auf, die den Erwerber dazu veranlassen, die Immobilie nicht mehr haben zu wollen.

Die Lösung all dieser Fallkonstellationen ist in der Praxis kompliziert, insbesondere, weil der Schaden häufig in Gebühren, Steuern etc. besteht und mit den finanzierenden Banken auch noch Dritte mitbeteiligt sind, die zum einen eigene Interessen (Zahlung des Kreditbetrags) verfolgen. Außerdem wird der Kaufpreis in der Regel zum Ausgleich der Darlehensforderungen benötigt/genutzt und steht damit im Rahmen einer Einigung nicht mehr zur Verfügung. 

Es ist also allen Betroffenen in dieser Situation nur anzuraten, sich anwaltlich beraten zu lassen, um mögliche Vermögensschäden so weit wie möglich zu vermeiden. Außerdem hat sich gezeigt, dass die Kommunikation mit den Banken durch einen professionellen Dritten häufig zu vernünftigen Regelungen führt. 

Wenn Sie hierzu Rückfragen haben oder eine Beratung oder Vertretung wünschen, stehe ich natürlich zur Verfügung.

RA Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht