Erneut: Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übernommener Wohnung

Der BGH setzt seine Reihe von Entscheidungen zur Frage der (Un-)Wirksamkeit von Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit der Entscheidung vom 08.07.2020 (Aktenzeichen VIII ZR 163/18) fort.

Der Ausgangspunkt

Die seit Jahren andauernde Rechtsprechung des BGH zur Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen bei Wohnraummietverhältnissen ebbt nicht ab. Wer davon ausgeht, dass es keine Form von Klauseln gibt, über die nicht schon längst entschieden ist, der irrt sich. Dabei war der für Wohnraummietverhältnisse zustände 8. Zivilsenat im Regelfall streng mit den verwandten Klauseln und erklärte diese im Regelfall zugunsten der Verbraucherseite – also der Mieter – als unwirksam.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtsgerichtshofs (vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14) ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam.

In der Entscheidung vom 21.08.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 277/16) hatte der BGH entschieden, dass der Mieter bei Übernahme einer unrenoviert übernommenen Wohnung selbst dann nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn er sich durch zweiseitige Vereinbarung mit dem Vermieter hierzu verpflichtet hat.

Die Entscheidung vom 08.07.2020

In der Entscheidung vom 08.07.2020 weicht der BGH nun ein Stückweit von dieser bisherigen Linie ab. In der Entscheidung ging es um die Frage laufender Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat und der Mietvertrag eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen nicht vorsah.

Diese Konstellation wurde bislang unterschiedlich gelöst. Zum Teil wurde die Auffassung vertreten, dass der Vermieter bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Vermieter übertragen könne und deshalb die Kosten auf Vermieterseite verbleiben. Andere Stimmen lehnten dies mit dem Hinweis darauf, dass der Mieter dann eine bessere Wohnung als geschuldet erhalte, ab. Denn vereinbarungsgemäß erhalte der Mieter lediglich eine unrenovierte Wohnung.

Diese Frage hat der BGH nun geklärt. Der Entscheidung lag die Fragestellung zugrunde, ob Mieter, die eine unrenovierte Wohnung ohne finanziellen Ausgleich erhalten hatten, aufgrund der getroffenen Renovierungsvereinbarung für die Kosten der laufenden Schönheitsreparaturen aufzukommen haben.

Der BGH führte aus, dass der Vermieter schulde nach den vertraglichen Vereinbarungen lediglich die Erhaltung des Zustands, der bei Mietbeginn war, also unrenoviert. Dies würde dazu führen, dass der Mieter lediglich die Kosten der fortschreitenden Abnutzung vom Vermieter verlangen könne. Ein solches Ergebnis sei aber wenig praktikabel, denn letztlich könne der Vermieter nur neu renovieren. Dann aber erhalte der Mieter „mehr“ als ihm nach dem Vertrag zustehe.

Gelöst wird dieses Problem nun über eine Kostenbeteiligung des Mieters. Nur so sei, so der BGH, ein angemessener Ausgleich zu schaffen. Im Regelfall würde dies auf eine hälftige Kostenerstattung herauslaufen, die der Mieter dem Vermieter zu erstatten habe.

Die Bedeutung der Entscheidung in der Praxis

In Zeiten von Wohnraumknappheit müssen Mieter häufig unrenovierte Wohnungen als vertragsgemäß akzeptieren, um überhaupt eine Wohnung zu erhalten. Die Entscheidung hat daher große praktische Bedeutung. Der BGH sucht in dieser Situation nun, was neu ist, statt eine Klausel insgesamt für unwirksam festzustellen, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Parteien.

Eine Festlegung, was unter einem angemessenen Ausgleich zu verstehen ist, beinhaltet dieses Urteil nicht. Der BGH geht davon aus, dass die anfallenden Aufwendungen „im Regelfall“ hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.

Folgen für die Mietparteien

Diese Rechtsprechung hat für die Praxis enorme Bedeutung, da sie auch bei Unwirksamkeit solcher Klauseln zu einer Kostenbeteiligung des Mieters führt.

In Fällen, in denen nun zukünftig der Vermieter die Renovierung durchführt, steht diesem ein Anspruch auf eine angemessene Kostenbeteiligung zu, die er auch vorschussweise vom Mieter verlangen kann. Im umgekehrten Fall, in dem die Renovierung durch den Mieter erfolgt, steht diesem in Höhe seines Ausgleichsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zu.

BGH, Urteil vom 08.07.2020 - Aktenzeichen VIII ZR 163/18