Ersatzwohnung bei Unbewohnbarkeit - Vermieterpflichten

Ist eine Wohnung unbewohnbar, stellt sich die Frage, ob der Vermieter eine Ersatzwohnung anbieten und bezahlen muss. Typische Fälle für die Unbewohnbarkeit einer Wohnung sind Wasserschäden, oder die Wohnung ist abgebrannt.

Inhalt:
Mietminderung zu 100 %
Anspruch auf Ersatzwohnung
Kosten einer Ersatzwohnung in angemessenem Umfang
Gebäudehaftpflichtversicherung
Zusammenfassung

Mietminderung zu 100 %

Ist die Wohnung nicht bewohnbar oder kann der Mieter eine Mietwohnung wegen Instandsetzungsmaßnahmen nicht nutzen, kann er zunächst die Miete um 100 % mindern. Da er die Wohnung nicht nutzen kann, braucht er keine Miete zu zahlen.
Ausnahme:  Hat der Mieter jedoch den Mangel schuldhaft verursacht, zum Beispiel ist die Wohnung abgebrannt, weil er mit einer brennenden Zigarette eingeschlafen ist, kann er keine Mietminderung und keine Schadensersatzansprüche geltend machen.

Anspruch auf Ersatzwohnung
Es ist grundsätzlich Aufgabe des Mieters, sich eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Er hat keinen Anspruch gegen den Vermieter, dass er ihm eine Wohnung sucht und ihm anbietet.
Wenn der Vermieter freiwillig eine Ersatzwohnung anbietet, dann kann der Mieter dieses Angebot annehmen, muss aber nicht.

Kosten eine Ersatzwohnung in angemessenem Umfang
Kann der Mieter die Wohnung nicht nutzen, trägt der Vermieter aufgrund der Risikoverteilung im Wohnraummietrecht die Aufwendungen des Mieters für eine Ersatzwohnung im angemessenen Umfang. Hiervon sind die Grundkosten der Ersatzunterkunft umfasst und sämtliche Kosten, die objektiv erforderlich waren. Der Mieter muss zwar nicht den billigsten Weg wählen, also die billigste Wohnung oder die billigste Unterkunft. Er kann grundsätzlich seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten. Er muss sich jedoch die ersparten Aufwendungen für Verpflegung und Nebenkosten anrechnen lassen.

Hiervon ausgenommen sind die Kosten für Endreinigung und TV-Gebühren. Schließlich hätte sich der Mieter die Nebenkosten in der Mietwohnung, wie Strom und Wasser erspart, so das AG Bad Aurach, Urteil vom 7.3.2022: 12239/21).
Als Schadensersatz hat der Vermieter auch entstandene Maklerkosten und Kosten für den Umzugsaufwand zu tragen.

Gebäudehaftpflichtversicherung

Sind Sie Vermieter, dann denken Sie auch an Ihre Gebäudehaftpflichtversicherung. Ist die vermietete Wohnung mit einer Gebäudehaftpflichtversicherung abgesichert, müssen sie sich um die hohen Forderungen ihrer Mieter keine Sorgen machen. Grundsätzlich bezahlt diese Versicherung die Unterbringung,  wenn eine Mietwohnung nicht bewohnbar ist und der Mieter Anspruch auf ein Hotel hat. Auch hier gilt der Grundsatz der Angemessenheit der Unterkunft.

Zusammenfassung
Bei Unbewohnbarkeit der Wohnung kann der Mieter die Miete um 100 % mindern und in der Wohnung verbleiben. Eventuell kann er die Wohnung kündigen, wenn ihm ein weiteres Verbleiben in der Wohnung nicht möglich ist. Ist die neue Wohnung teurer als die alte Wohnung, trägt der Vermieter die Differenz der Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.

Stellt ihm der Vermieter keine Ersatzwohnung zur Verfügung, muss der Mieter tätig werden. Er kann jedoch nicht gleichzeitig Miete 100 % mindern und zusätzlich Ersatz der Kosten für die Ersatzwohnung, zum Beispiel für ein Hotel/ eine Pension etc. verlangen.

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