Forward-Darlehen kündigen ⚠️Wie bindend ist die Anschlussfinanzierung?

Sie haben einen Forward-Darlehensvertrag abgeschlossen und denken darüber nach, sich davon zu lösen? Z.B. weil Sie gesehen haben, dass neue Kredite aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase zu deutlich günstigeren Konditionen ausgegeben werden? 

Sie sollten beachten, dass die Kündigung Ihres Forwarddarlehens möglicherweise hohe Kosten, z.B. durch eine Nichtabnahmeentschädigung, verursachen kann. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die Voraussetzungen einer Kündigung eines Forward-Darlehens, über das Sonderkündigungsrecht und über die Möglichkeit des Verbraucherwiderrufs.

Sie möchten sich von Ihrem Kreditvertrag lösen? Zur rechtlichen Einschätzung Ihres Falls bietet die Kanzlei CDR Legal Ihnen ein telefonisches Erstgespräch. Hier können Sie Ihre Situation schildern und Sie werden über Ihre Optionen, potenzielle Hürden und die nächsten Schritte in Ihrem individuellen Fall informiert.

Das Wichtigste in Kürze:

• Bei Forward-Darlehen steht der Zinssatz bereits lange im Voraus fest. Oft werden solche Darlehen abgeschlossen, um sich gegen schwankende Zinsen abzusichern.
• Der Zinsaufschlag bei einem Forward-Darlehen beträgt normalerweise für jeden Monat der Vorlaufzeit zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten. 
• Eine Nichtabnahmeentschädigung wird in der Regel fällig, wenn ein abgeschlossenes Darlehen nicht in Anspruch genommen wird.
• Ein Widerruf ist bis zu 14 Tage nach Abschluss des Darlehensvertrags möglich. Die Frist kann sich verlängern, wenn Fehler in der Widerrufsbelehrung sind. 
• Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Kreditbetrages steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. 
• Wenn Sie das Sonderkündigungsrecht geltend machen, darf die Bank Ihnen keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen, auch als Forward-Kredit bezeichnet, ist ein Finanzierungsinstrument, bei dem der Zinssatz bereits lange Zeit im Voraus, oft mehrere Jahre vor der tatsächlichen Inanspruchnahme und Auszahlung, festgelegt wird. Das wird erreicht, indem ein normales Darlehen mit einem sog. Forward kombiniert wird. Bei Forwards handelt es sich um Termingeschäfte, die nicht an der Börse gehandelt werden.

Diese Vorgehensweise ermöglicht es dem Darlehensnehmer, von derzeit günstigen Zinssätzen zu profitieren und sich somit eine attraktive Zinsvereinbarung für ein zukünftiges Darlehen zu sichern. Der im Vorfeld festgelegte Zinssatz für das Darlehen wird als "Forward-Zins" bezeichnet. Die Vorlaufzeit bezeichnet den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.

In den meisten Fällen handelt es sich bei Forward-Darlehen um Annuitätendarlehen, die dazu dienen, die Finanzierung im Anschluss an die Zinsbindungsfrist einer Immobilienfinanzierung fortzusetzen.

Wie hoch ist der Zinsaufschlag bei Forward-Darlehen?

Dafür, dass der Darlehensnehmer das Risiko von schwankenden Zinsen nicht tragen muss, erheben die Banken zusätzlich zum normalen Darlehenszinssatz einen Zinsaufschlag. 

Dieser wird auch Forward-Aufschlag genannt und wird jeden Monat bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens fällig. Dieser Aufschlag beträgt üblicherweise zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten für jeden Monat der Vorlaufzeit.

Der Zinsaufschlag bei Forward-Darlehen spielt eine wesentliche Rolle bei der Kalkulation Ihrer künftigen finanziellen Verpflichtungen. Beachten Sie, dass selbst geringfügige Zinssteigerungen zu einer Erhöhung der Konditionen führen können. Der Zinssatz und der Zinsaufschlag haben also einen großen Einfluss auf die Bedingungen Ihrer Anschlussfinanzierung.

Was ist eine unwiderrufliche Finanzierungsbestätigung?

Eine unwiderrufliche Finanzierungsbestätigung ist ein Dokument, das von einem Kreditgeber ausgestellt wird, um die Zusage für eine bestimmte Kreditsumme zu bestätigen. Sie bietet dem Immobilienkäufer Sicherheit über die Finanzierung und ermöglicht es, sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern.

Diese Finanzierungsbestätigung wird häufig im Zusammenhang mit Forward-Darlehen verwendet, bei denen die Konditionen für einen zukünftigen Zeitpunkt festgelegt werden. Es ist wichtig zu beachten, dass eine unwiderrufliche Finanzierungsbestätigung bindend ist und nicht ohne Zustimmung des Kreditgebers widerrufen werden kann.

Eine Kündigung der Finanzierungsbestätigung ist in den meisten Fällen nur möglich, wenn das finanzierte Objekt, in den meisten Fällen also die Immobilie, verkauft wird. In diesem Fall können jedoch Nichtabnahmeentschädigungen oder Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Was ist eine Nichtabnahmeentschädigung?

Ein Darlehensvertrag ist grundsätzlich bindend. Sobald Sie einen solchen Kreditvertrag unterzeichnet haben, sind Sie an die Vereinbarungen gebunden. Nur in bestimmten Fällen ist es möglich, ein Forward-Darlehen zu kündigen. Ein Beispiel hierfür könnte eine Ausnahme im Darlehensvertrag oder eine außerordentliche Situation sein, wie etwa wenn der geplante Hauskauf unvorhergesehen doch nicht stattfindet.

Dennoch ist es wichtig zu wissen, dass eine Kündigung meist mit Kosten verbunden ist – mit der sogenannten Nichtabnahmeentschädigung. Die Bank hat das Geld für Sie reserviert und konnte dieses nicht anderweitig investieren, dafür möchte sie Ersatz für den entgangenen Gewinn, wenn der Darlehensvertrag nicht wie geplant durchgeführt wird.

Die genauen Beträge variieren je nach Bank und den Details des abgeschlossenen Darlehensvertrags. Sollten Sie also ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen, informieren Sie sich im Vorfeld ausführlich über mögliche Szenarien und die damit verbundenen Kosten.

Was ist mit der Finanzierung, wenn der Hauskauf platzt?

Ein platzender Hauskauf kann zahlreiche finanzielle Konsequenzen haben, insbesondere wenn bereits ein Forward-Darlehen für die (Anschluss-)Finanzierung des Immobilienkaufs abgeschlossen wurde.

Grundsätzlich können Sie ein Forward-Darlehen gemäß § 489 Abs. 2 BGB mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Sie müssen dann aber mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Auch wenn Sie den Darlehensvertrag kündigen, bevor es zur Auszahlung kommt, können Kosten wie eine Nichtabnahmeentschädigung anfallen.

In jedem Fall sollten Sie prüfen, ob Sie noch die Möglichkeit haben, den Darlehensvertrag zu widerrufen.

Widerruf bis zu 14 Tage nach Vertragsunterzeichnung

Bei einem Widerruf sind alle empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die Zinsen für die Nutzung der Kapitalsumme müssen zurückgezahlt werden. Mit dem Widerruf erlischt der Kreditvertrag und es entstehen keine weiteren Pflichten für den Verbraucher.

Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung können Sie einen bereits unterschriebenen Darlehensvertrag widerrufen. Dabei muss der Widerruf schriftlich erfolgen.

Am besten sollten Sie Ihren Widerruf per Einschreiben mit Rückschein versenden, um einen Nachweis zu haben.

Ausübung des Widerrufsrechts bei fehlender oder falscher Belehrung

Auch wenn die Vertragsunterzeichnung schon länger als 14 Tage zurückliegt, kann dem Darlehensnehmer noch ein Widerrufsrecht zustehen. Die Widerrufsfrist beginnt nämlich erst dann zu laufen, wenn der Kreditgeber den Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht aus § 495 Abs. 1 BGB informiert hat.

In der Vergangenheit haben viele Banken falsche Widerrufsbelehrungen verwendet. Zum Beispiel haben sie die zuständige Aufsichtsbehörde nicht konkret benannt, es wurden die Widerrufsfolgen nicht korrekt geschildert oder es wurden einander widersprechende Informationen zur Verfügung gestellt.

Dies hat zur Folge, dass die Frist zum Widerruf nie anfing, zu laufen und folglich auch nicht ablaufen konnte. Bei einem Widerruf wird der Kreditvertrag rückabgewickelt, sodass auch schon gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen noch zurückgefordert werden können.

Sonderkündigungsrecht bei Forward-Darlehen

Das Sonderkündigungsrecht aus § 489 BGB bei Forward-Darlehen ermöglicht eine Auflösung des Kredits, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Wenn ein Forward-Darlehen auf diese Weise gekündigt wird, kann die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen.

Dieses Sonderkündigungsrecht kann in Anspruch genommen werden, wenn seit der vollständigen Auszahlung der Kreditsumme mindestens zehn Jahre vergangen sind. Dann muss eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten werden.

Bei Forward-Darlehen besteht noch die Besonderheit, dass diese häufig als Anschlussfinanzierung bei derselben Bank abgeschlossen werden. In diesem Fall greift § 489 Abs. 1 Nr. 2 Hs. 2 BGB: In diesem Fall ist der Zeitpunkt der Vereinbarung der Anschlussfinanzierung für den Beginn der Zehnjahresfrist maßgeblich.

So kann CDR Legal Ihnen helfen

In den letzten Jahren sind die Zinsen stark gesunken. Wenn Sie vor einigen Jahren eine Immobilie gekauft haben, haben Sie diese möglicherweise mit einem Forward-Darlehen finanziert. Dies ist jetzt im Vergleich zu aktuellen Zinskonditionen sehr teuer. 

Eine erfahrene Kanzlei wie CDR Legal kann Sie in einem solchen Fall unterstützen. So unterstützt CDR Legal Sie etwa bei der Berechnung einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung, im Kontakt mit Ihrer Bank und bei der Entscheidung, wie Sie mit Ihrem Forward-Darlehen verfahren sollten.

Im Rahmen eines kostenlosen Erstgesprächs klären wir, welche Möglichkeiten Sie haben, sich von Ihrem Forward-Darlehen zu lösen. Sollten Sie dies wünschen, vertreten wir Sie gerne bei der Durchsetzung Ihrer Interessen.