Geht eine Wohnflächenvereinbarung der Wohnflächenverordnung vor​

Eine bemerkenswerte Entscheidung hat der für Wohnungssachen zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes getroffen.
Danach können die Vertragsparteien die Wohnfläche vereinbaren. Sogar Kellerräume mit schlechter Beleuchtung können in die Wohnfläche einbezogen werden, selbst wenn solche Räume nach der Wohnflächenverordnung (WoFlVO) keine Berücksichtigung finden, also nicht als Wohnflächen ausgewiesen sind (weil sie evtl. nicht die nötige Raumhöhe haben). Nur solche Räume, für die ein behördliches Nutzungsverbot besteht, dürfen nicht als Wohnfläche gezählt werden, auch wenn dies zwischen Mieter und Vermieter anders vereinbart wurde. Damit stärkt der BGH die Parteivereinbarung gegenüber der Wohnflächenverordnung.

Der Entscheidung (Beschluß vom 22.06.2021, Aktenzeichen VIII ZR 26/20) liegt folgender Streit zugrunde: 

Vermieter und Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung und Nachzahlung von Betriebskosten. Nach Mietvertrag waren Zimmer sowohl im Erdgeschoß, Zwischengeschoß und Untergeschoß vermietet. Als Wohnungsgröße waren ca. 180 m² vereinbart. Als dann im Jahr 2010 bei einem Mieterhöhungsverlangen 177 m² Wohnfläche vom Vermieter angesetzt wurden, stimmte der Mieter nicht zu und behauptete, die tatsächliche Wohnfläche betrage ohne die Räume im Keller nur 144,50 m².Dies sah der BGH anders und entschied, daß auch die Flächen im Keller (Untergeschoß) aufgrund der Vereinbarung zwischen den Parteien des Mietvertrages als Wohnfläche anzurechnen sind, weil nach § 1des Mietvertrages Räume in allen drei Geschossen ausdrücklich als Wohnräume vermietet worden sind, also auch die Räume im Untergeschoß (Keller). Dem stehe die Wohnflächenverordnung nicht entgegen. Nur wenn eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung für Räume besteht und diese nicht als Wohnräume genutzt werden dürfen, sind sie von der Wohnflächenberechnung auszunehmen, auch wenn es anders im Mietvertrag steht. Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die gemieteten Räume im Untergeschoss als Wohnräume hergerichtet und genutzt, weshalb er sich diese Räume als Wohnfläche zurechnen lassen musste und die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche als zutreffende Bezugsgröße für ein Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegt werden durfte.

Anmerkung des Verfassers: Während nach der WoFlVO nur Räume mit bestimmter Raumhöhe als Wohnräume zählen und die Räume innerhalb der Wohnung liegen müssen und nicht etwa im Keller, spielt dies bei der DIN 277 keine Rolle; danach sind alle Räume unabhängig von der Raumhöhe als Wohnräume zu zählen, auch wenn diese im Keller liegen und nur unzureichend belichtet sind.

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