Eigentümer geht pleite - ist die Mietkaution futsch?

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Nach Erhalt der vereinbarten Kaution darf der Vermieter das Geld nicht einfach auf seinem eigenen Konto anlegen – er muss dafür vielmehr ein sog. Treuhandkonto eröffnen, vgl. § 551 III 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Anderenfalls würde die Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters nämlich in die Insolvenzmasse fallen – und die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter bei seinem Auszug aus der Wohnung das Geld jemals wiedersieht, wäre sehr gering. Wechselt dann auch noch der Eigentümer der Immobilie, ist das Chaos komplett. Für den Mieter, aber auch den Erwerber stellt sich nun die Frage, wer die Kaution zahlen muss und ob man sich am früheren Vermieter schadlos halten kann.

Vermieter zahlt Kaution auf Privatkonto ein

Ein Vermieter erhielt nach Vertragsabschluss eine Kaution von seiner Mieterin, die er auf seinem Privatkonto anlegte. Nachdem die Immobilie 2010 zwangsversteigert worden war, leitete er den Betrag jedoch nicht an die Erwerber weiter. Die mussten somit beim Auszug der Mieterin drei Jahre später die Kaution aus eigener Tasche bezahlen.

Um nicht auf dem Schaden sitzenzubleiben, verlangten sie im Jahr 2014 vom ehemaligen Eigentümer die Erstattung des Betrags. Der erwiderte jedoch, dass über sein Vermögen zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet und im Laufe eines Jahres wieder aufgehoben worden sei, ohne dass die Käufer ihre Forderung zur Insolvenztabelle angemeldet hätten. Im Übrigen sei ihr Anspruch auf Auszahlung der Kaution längst verjährt. Nun zogen die Wohnungskäufer vor Gericht.

Erwerber hat Erstattungsanspruch

Das Landgericht (LG) Wuppertal verpflichtete den ehemaligen Eigentümer zur Zahlung.

Grundsätzlich gilt: Nach § 566a BGB gehen sämtliche Rechte und Pflichten nach Verkauf bzw. Zwangsversteigerung einer vermieteten Immobilie auf den Erwerber über. Dazu gehören z. B. die Berechtigung an dem Treuhandkonto, auf dem sich die Kaution befindet, sowie die Pflicht zur Auszahlung der Kaution an den Mieter, wenn der aus der Wohnung auszieht.

Ob der Erwerber die Kaution selbst vom ehemaligen Eigentümer erhalten hat, ist in diesem Zusammenhang irrelevant. Denn nur so kann verhindert werden, dass der Mieter seiner Forderung auf Rückzahlung der Kaution „hinterherlaufen“ muss, weil sich weder der Käufer noch der ehemalige Eigentümer der Wohnung für zahlungspflichtig halten.

Problematisch wird es allerdings, wenn der ursprüngliche Vermieter die Kaution nicht getrennt von seinem Privatvermögen angelegt hat. Mangels Treuhandkonto ist der Übergang einer Berechtigung daran nicht möglich. Analog § 566a BGB hat der Erwerber jedoch einen Anspruch gegen den früheren Vermieter auf Auszahlung des Kautionsbetrags.

Auszahlungsanspruch ist verjährt

Vorliegend hätte der Erwerber einen solchen Auszahlungsanspruch gemäß § 566a BGB analog, § 57 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) zwar gehabt – er war jedoch nach den §§ 195, 199 I BGB verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist begann nämlich mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden war, also 2010, und endete drei Jahre später mit Ablauf des Jahres 2013. Die Geltendmachung des Anspruchs erfolgte aber erst 2014 und damit zu spät.

Käufer gingen in „Vorleistung“

Allerdings stand den Erwerbern der Wohnung ein Erstattungsanspruch nach § 812 I BGB zu. Schließlich hatten sie der Mieterin die Kaution ausbezahlt, obwohl der ehemalige Eigentümer ihnen den Betrag niemals weitergeleitet hat. Dabei soll nach dem Sinn und Zweck des § 566a BGB eigentlich der Vermieter die Kaution zurückzahlen, der sie auch erhalten bzw. die Berechtigung an dem Treuhandkonto hat. Der Anspruch war im Jahr 2014 auch noch nicht verjährt, weil er erst 2013 – also mit Rückzahlung der Kaution an die Mieterin – fällig geworden ist.

Übrigens: Da das Insolvenzverfahren zur Zeit der Klageerhebung bereits beendet und daher eine Anmeldung ohnehin nicht mehr möglich war, war es letztendlich unschädlich, dass die Käufer ihre Forderung nicht zur Insolvenztabelle angemeldet hatten.

Fazit: Um einen späteren Streit um die Kaution zu vermeiden, sollten Mieter von ihrem Vermieter den Nachweis fordern, dass er die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt hat. Erwerber einer Wohnung sollten sich entweder bereits bei Abschluss des Kaufvertrags bzw. nach der Zwangsversteigerung die Kaution weiterleiten lassen oder eventuell den Kaufpreis entsprechend mindern.

(LG Wuppertal, Urteil v. 09.07.2015, Az.: 9 S 282/14)

(VOI)