Gewerbemietvertrag – Top 5 der rechtlichen Fallstricke!

Die beste Geschäftsidee braucht Platz, um in die Tat umgesetzt zu werden. Früher oder später braucht also jedes Unternehmen Büros, Gewerberäume oder Ladenlokale. Wer dann meint, er könne einen Mietvertrag einfach so ungeprüft unterschreiben, unterliegt einem – möglicherweise teuren – Irrtum.

Folgende fünf Punkte sollte man daher vor Unterschrift unter einem gewerblichen Mietvertrag unbedingt beachten:

1. Beim Gewerbe gilt Vertragsfreiheit!

Viele junge Unternehmer, die zum ersten Mal Geschäftsräume anmieten, haben häufig noch ihre privaten Erfahrungen als Wohnungsmieter im Hinterkopf. Der gesetzliche Mieterschutz ist bei Gewerberäumen allerdings bei Weitem nicht so ausgeprägt wie bei der Wohnraummiete.

Im Prinzip gilt hier weitgehend Vertragsfreiheit, auch und gerade hinsichtlich Mietzeit und Miethöhe. Es wäre daher ein Kardinalsfehler, sich den Mietvertrag vor Abschluss nicht genau anzusehen, um sich dann im Ernstfall auf einen – kaum vorhandenen – Mieterschutz zu hoffen. Besser ist es daher, den Mietvertrag genau zu studieren und abzuwägen, ob der Vertrag wirklich zum Unternehmen passt oder ob besser nach Alternativen gesucht werden sollte.

2. Vorsicht mit der Laufzeit des Mietvertrages!

Gewerbliche Mieter sollten auch gründlich überlegen, ob der Mietvertrag mit einer festen Laufzeit abgeschlossen werden soll. Schließlich ist ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Mietvertrag dann, wenn eine Laufzeit vereinbart ist, nur sehr schwer möglich. Daher kann es sogar existenzbedrohend sein, wenn sich später herausstellt, dass die gemieteten Räume doch nicht so gut geeignet sind und der Vertrag dann bis zum Ende einer viel zu langen Laufzeit weitergeht. Zwar kann dann versucht werden, mit dem Vermieter eine Lösung zu finden, gezwungen werden kann dieser aber nicht oder er lässt sich diese teuer bezahlen.

Daher ist es auch eminent wichtig, sich die Gewerberäume vor Abschluss des Mietvertrages genau von innen – und auch von außen – anzusehen. Man sollte sich gerade bei Geschäftslokalen kritisch fragen, ob die Lage zum Unternehmen passt, etwa wenn auch Laufkundschaft angesprochen werden soll. Bei Büroräumen sollte zudem darauf geachtet werden, dass die Räumlichkeiten passend geschnitten sind und auch Raum für Wachstum bieten.

Auf der anderen Seite sollte man sich im Mietvertrag ein Optionsrecht für eine spätere Verlängerung nach Ablauf der Laufzeit einräumen lassen. Schließlich gilt es zu vermeiden, dass das Unternehmen just dann, wenn die Räume sich bewährt haben und „der Laden läuft“, ausziehen und nach einem neuen Standort suchen muss.

3. Nutzungsumfang möglichst genau klären!

Im Vertrag sollte zudem möglichst genau festgehalten werden, was eigentlich vermietet ist und wie die Räume genutzt werden dürfen. Dabei sollten nicht nur die Geschäftsräume selbst nach Größe und Lage genau beschrieben werden; auch außerhalb liegende Nebenanlagen wie Parkplätze, Freiflächen oder ggf. die Nutzung von Fassaden, etwa für Schilder, sollte genau geregelt sein. Sonst gibt es später – vermeidbaren – Konfliktstoff mit dem Vermieter darüber, ob die Nebenflächen – und zwar ohne weitere Kosten – mitbenutzt werden können.

4. Mietanpassungen vorausschauend regeln!

Es ist zudem ratsam, die Zulässigkeit und die Art und Weise von künftigen Mietanpassungen bereits von Anfang an verbindlich zu regeln. Wenn die Verhandlungsposition des Mieters es erlaubt, dürfte die Vereinbarung einer Festmiete für den gesamten Mietzeitraum die mieterfreundlichste Lösung sein. Ansonsten sollte klar definiert werden, ob etwa eine Staffel-, Index- oder Umsatzmiete gelten soll.

Die anteilige Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter gehört ebenfalls in den Gewerbemietvertrag. Achtung: Auch hier ist der Mieter weniger geschützt als bei Wohnraumraum, sodass etwa Instandhaltung- und Verwaltungskosten auf ihn umgelegt werden können.

5. Konkurrenzschutz vereinbaren!

Liegen die gemieteten Gewerberäume in einem größeren Gebäudekomplex eines Vermieters, sollten Mieter von Ladenlokalen auch an eine sog. Konkurrenzschutzklausel denken. Nichts ist schließlich ärgerlicher, als dass der Mieter nun endlich sein Fachgeschäft für Tierfutter eröffnet und kurze Zeit später in unmittelbarer Nähe ein Konkurrent aufmacht. Zwar gilt im Gewerbemietrecht ohnehin schon ein gewisser Konkurrenzschutz. Besser sind aber eindeutige Klauseln im Mietvertrag, die genau bestimmen, was dem Vermieter genau verboten ist.

Über die Kanzlei Mutschke

Die Mutschke Rechtsanwaltsgesellschaft mbH ist eine Kanzlei für Unternehmensrecht und berät ihre Mandanten sowohl in der Gründungsphase als auch im laufenden Geschäft. Die Kanzlei ist deutschlandweit sowie international tätig und unterhält Büros in Düsseldorf und Bielefeld.