Häuslebauer aufgepasst! Kostenrisiko durch Festpreisvereinbarung bestmöglich im Kaufvertrag absichern

Es ist der Albtraum vieler Häuslebauer: Die Materialkosten steigen in ungeahnte Höhen. Viele Baustoffe werden knapp. Die Hausbaukosten sind derzeit so hoch, dass Bauherren schnell in finanzielle Schwierigkeiten kommen. Wer im Hausbauvertrag beim Kaufpreis einen Festpreis vereinbart hat, wähnt sich auf der sicheren Seite. Doch besteht hier wirklich kein Risiko? Oder können Bauträger und Bauunternehmer die steigenden Kosten doch auf Bauherren abwälzen? Und wie können sich Bauherren dagegen absichern? Der nachfolgende Artikel gibt einen Überblick zu diesen Fragen.

Grundsätzlich gilt: Festpreis bleibt Festpreis

Wurde im Bauträgervertrag ein Pauschalfestpreis vereinbart, ist der Bauträger auch an diesen fest vereinbarten Kaufpreis gebunden und grundsätzlich verpflichtet, zu diesem Festpreis die vereinbarten Leistungen zu erbringen. Besonderes Augenmerk sollten Bauherren dabei auf die Frage legen, welche Bauleistungen tatsächlich vertraglich geschuldet sind. Hier versuchen Bauträger in letzter Zeit immer mehr zu tricksen, indem einige Leistungen nicht in der Baubeschreibung oder im Kaufvertrag enthalten sind. Hier gilt: Nur das, was beurkundet ist, gilt. Auf Versprechungen in Werbebroschüren, Verkaufsprospekten oder Exposés kommt es nicht an. 

Lieferschwierigkeiten und gestiegene Preise als höhere Gewalt?

Dennoch versuchen Bauunternehmen in vielen Fällen die gestiegenen Materialkosten auf die Käufer später abzuwälzen. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie oder des Ukraine-Kriegs werden immer häufiger als Begründung unter dem Stichwort "höhere Gewalt" herangezogen. Doch müssen Bauherren in diesem Fall Preissteigerungen übernehmen? Nein! Es ist grundsätzlich das Problem des Bauunternehmers, wenn seine Kalkulation am Ende nicht aufgeht. Wenn der Auftragnehmer mit dem Kunden einen Festpreis vereinbart hat, dann trägt der dabei grundsätzlich auch das Risiko von Kostensteigerungen oder Lieferschwierigkeiten. Das haben Obergerichte bereits zugunsten der Verbraucher entschieden. Eine Ausnahme ist aber denkbar, wenn die Kosten derart explodieren, dass es dem Bauunternehmen unter keinen Umständen mehr zumutbar ist, also ein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vorliegt. Hier legt die Rechtsprechung die Messlatte jedoch sehr hoch an. Es kommt in jedem Fall auf die besonderen Einzelfallumstände an. Allein der Verweis auf die Corona-Pandemie genügt jedenfalls nicht.

Unsere Tipps:

• Sie sollten Ihren Hausbauvertrag vor der Unterschrift von einem Experten für Immobilienrecht prüfen lassen! Nur so können Sie sicher gehen, dass der Vertrag keine bösen Überraschungen und teuren Kostenfallen enthält. Bauträger versuchen bei den Regelungen zum Festpreis gerne zu tricksen durch ungenaue Formulierungen im Vertrag. Hier ist Vorsicht geboten!
• Achten Sie darauf, dass möglichst alle Sonderwünsche bereits im Notarvertrag genau vereinbart werden. Andernfalls sind diese nicht vom Festpreis umfasst.
• Wenn sich Kostensteigerungen nach Vertragsschluss ankündigen, holen Sie umgehend anwaltlichen Rat ein. Als Bauherr tragen Sie beim Hausbau ohnehin ein Kostenrisiko. Im schlimmsten Fall droht die Insolvenz des Bauträgers. Dies kann durch sinnvolles Verhandeln verhindert werden. Auch hier berät der Anwalt für Immobilienrecht.

Sollten Sie Beratungsbedarf im Immobilienrecht haben, freuen wir uns jederzeit über Ihre Kontaktaufnahme. Wir haben bereits zahlreiche Bauherren vor Vertragsschluss erfolgreich beraten und konnten ungünstige Klauseln und Kostenfallen aufdecken. Aber auch während der Bauphase sind wir Ihr Ansprechpartner für Fragen rund um die Immobilie.