Haftung für Baumängel aufgrund Bauvertrags

Der Bauvertrag ist eigentlich ein Dienstleistungsvertrag, in dem sich der Bauträger verpflichtet ein bestimmtes Gebäude nach einem bestimmten Projekt binnen der vereinbarten Frist auf einem bestimmten Grundstück zu bauen, oder an einem bereits bestehenden Objekt irgendwelche Bauarbeiten auszuführen. Der Auftraggeber verpflichtet sich dafür einen bestimmten Preis zu zahlen.

Jeder Bauvertrag muss folglich den Gegenstand und den Preis beinhalten. Der Vertragsgegenstand ist entweder der Bau eines bestimmten Gebäudes auf einem bestimmten Grundstück oder die Durchführung anderer Bauarbeiten. Unter  Bauten versteht man dabei Gebäude, Staudämme, Brücken, Tunnel, Straßen, Wasserleitungen, Kanalisation usw. Gewöhnliche handwerkliche Arbeiten, bei denen  keinerlei strukturelle Veränderungen der Wohnung gemacht werden, geologische Forschungsbohrungen auf dem Grundstück oder z. B. Isolierungsarbeiten u. Ä. werden in der Praxis nicht als Gegenstand des Bauvertrags angesehen.

Im Folgenden werden die grundsätzlichen Rechte und Pflichten aufgezeigt, die die Vertragsparteien aufgrund dieses Bauvertrags haben.

Rechte und Pflichten  des Auftraggebers

Die Einholung der gesamten Projekt- und technischen Unterlagen ist Pflicht des Auftraggebers vor Baubeginn. Nach Ausführung der Arbeiten ist der Auftraggeber verpflichtet, das Gebäude zu übernehmen, es zu überprüfen, und, falls er Mängel feststellt, den Unternehmer binnen 6 Monaten davon zu benachrichtigen. Natürlich ist seine Hauptpflicht, den Preis für die ausgeführten Bauarbeiten entsprechend dem Vertrag zu bezahlen; unter bestimmten Bedingungen kann er aber auch die Bezahlung des Preises verweigern.

Falls es irgendwelche Mängel gibt, kann der Auftraggeber, der den Bauunternehmer davon rechtzeitig benachrichtigt hat, Folgendes tun: vom Bauunternehmer Mängelbeseitigung verlangen oder die Mängel selbst auf Rechnung des Bauunternehmers beseitigen oder den Preis herabsetzen oder den Vertrag auflösen. Außer diesen Möglichkeiten hat der Auftraggeber auch das Recht auf eventuellen Schadenersatz. 

Pflichten des Bauunternehmers

Hauptpflicht des Bauunternehmers ist es, das Gebäude nach dem Projekt,  fachgemäß und binnen der Vertragsfrist zu bauen. Dabei haftet der Bauunternehmer für allgemeine Mängel, die Solidität des Gebäudes, Materialmängel und Mängel an der eingebauten Ausstattung.

Was die sonstigen Verpflichtungen des Bauunternehmers dem Bauherrn gegenüber betrifft, muss er eine ständige Bauaufsicht über die Bauarbeiten und Kontrolle über die Qualität und Menge des Materials ermöglichen sowie die Baustelle absichern. Ebenso muss er, wenn eine Vertragsstrafe vereinbart wurde, diese, im Fall einer Verzögerung oder wenn er in der Vertragsfrist oder ihrer Verlängerung die vertraglichen Bauarbeiten nicht ausführt, zahlen.

Der Bauunternehmer muss sich an technische Vorschriften und Baupläne halten und kann nur mit Zustimmung des Auftraggebers davon abweichen. Nur dringende Arbeiten um die Stabilität des Objekts sicherzustellen oder um Schäden zu vermeiden, kann er durchführen, ohne vorher eine Zustimmung einzuholen.  Normalerweise führt er die Bauarbeiten allein aus, und wenn er sie anderen anvertraut, haftet er für die Wahl des Subunternehmers.

Bezüglich der Haftung für Baumängel unterscheidet man sichtbare und versteckte Baumängel. Wenn der Auftraggeber sein Recht in Bezug auf Mängel bei der Ausführung nutzen will ist es wichtig, dass er den Bauunternehmer davon in der gesetzlichen Frist benachrichtigt.

Über sichtbare Mängel (die er bei einer gewöhnlichen Überprüfung sehen kann) muss der Auftraggeber die Baufirma unverzüglich unterrichten, denn  ansonsten verliert er das Recht sich darauf zu berufen. Nach der Überprüfung und Abnahme der ausgeführten Arbeiten haftet der Bauunternehmer nämlich nicht mehr für die Mängel, die man bei gewöhnlicher Überprüfung feststellen konnte, außer wenn er davon Kenntnis hatte und die Mängel dem Auftraggeber nicht zeigte. Hier muss man betonen, dass der Bauunternehmer von den Mängeln unterrichtet werden muss, und nicht ein Dritter (z.B.  Subunternehmer).

Für die Benachrichtigung über versteckte Baumängel bei den sog. kleinen Arbeiten, wie z.B. Fassade, Zimmerarbeit, Heizung, hat der Auftraggeber eine Frist von 1 Monat ab ihrer Entdeckung, und er verliert das Recht sich auf diese Mängel zu berufen 2 Jahre nach Abnahme der geleisteten Arbeiten. 

Die Rechte des Auftraggebers gegenüber dem Bauunternehmer wegen Baumängel gehen auch auf alle späteren Erwerber des Gebäudes über, aber für diese späteren Erwerber läuft keine neue Frist für Benachrichtigung und Klage, sondern für sie gilt die Frist des Vorgängers.

Eine besondere Kategorie sind Mängel bezüglich der Solidität des Gebäudes - Festigkeit, Stabilität und Sicherheit. Für diese Mängel haftet der Bauunternehmer, wenn sie sich innerhalb von 10 Jahren nach Übergabe und Abnahme der Bauarbeiten zeigen und sie können durch Vertrag weder ausgeschlossen noch beschränkt werden.