Haus mit Mängeln gekauft – Rücktritt vom Kaufvertrag

Rückabwicklung Hauskauf beim Sachmangel

Nicht selten kommt es zwischen Käufer und Verkäufer zu Streitigkeiten hinsichtlich der gekauften Immobilie. Dabei spielen vorhandene Mängel eine übergeordnete Rolle. Unter welchen Voraussetzungen aber kann sich der Käufer vom Immobilienkaufvertrag lösen und was muss er dabei beachten? Diesem wird im Folgenden nachgegangen.

Rücktritt vom Hauskauf

Liegen die Rücktrittsvoraussetzungen vor, so sind die empfangenen Leistungen gemäß § 346 Abs.1 BGB zurück zu gewähren. Es erfolgt mithin eine Rückabwicklung.

Dabei ist ein vertragliches Rücktrittsrecht vorrangig zu beachten, sofern es vertraglich und notariell vereinbart worden ist.

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht ergibt sich insbesondere aus dem Gewährleistungsrecht, § 437 Nr.2 BGB. Im Rahmen dessen muss jedoch ein tauglicher Mangel im Sinne von § 434 BGB konstatiert werden können. Dieser kann vor allem dann angenommen werden, wenn die Immobilie nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist, § 434 Abs.1 S.1 BGB. Liegt jedoch keine vertragliche Vereinbarung vor, kann ein Sachmangel nur angenommen werden, wenn sich die Immobilie nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder aber nicht die Beschaffenheit aufweist, die bei gleichen Immobilien üblich und zu erwarten ist. Im Rahmen der Prüfung ist eine Einzelfallbetrachtung unerlässlich und es bedarf der Differenzierung von Alt-und Neubauten. So ist beispielsweise der Befall mit Hausschwamm (BGH, Urt. v. 07.02.2003, Az. V ZR 25/02) oder eine bestehende Gefahr von Hochwasser und Überflutung (BGH, Urt. v. 08.11.1991, Az. V ZR 193/90) als Sachmangel zu qualifizieren.

Ferner muss der Verkäufer grundsätzlich vorrangig nach § 323 Abs.1 BGB zur Nacherfüllung beauftragt worden sein. Diese kann jedoch entbehrlich sein, sofern die Mangelbeseitigung unmöglich ist (§ 326 Abs.5 BGB) oder sonstige Umstände vorliegen, die einen sofortigen Rücktritt rechtfertigen würden, § 323 Abs.2 Nr.3 BGB.

Darüber hinaus bedarf es einer Rücktrittserklärung, die in jedem Fall auch dem Notar gegenüber abgegeben werden sollte, um die Formvorschriften einzuhalten.

Mithin beruht der Grund für einen Rücktritt vordergründig auf einer mangelhaften Beschaffenheit des Vertragsobjekts. Darüber hinaus kann allerdings auch ein arglistiges Verschweigen des Mangels durch den Verkäufer einen Rücktritt begründen.

Zu beachten sind ferner etwaige Haftungsausschlüsse des Verkäufers, die vertraglich manifestiert wurden. Diese sind in der Regel wirksam, sofern kein Verbrauchsgüterkauf vorliegt, mithin ein Vertrag zwischen zwei Verbrauchern vorliegt. Allerdings sind Haftungsausschlüsse in jedem Fall unwirksam, sofern der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (BGH, Urt. v. 15.07.2011, Az. V ZR 171/10).

Weitere Gestaltungsrechte bei Mängeln am Haus

Neben dem Rücktritt besteht, sofern eine vertragliche Vereinbarung vorliegt, ein 14-tägiges Widerrufsrecht beider Parteien. Innerhalb dieser 14 Tage seit Vertragsschluss können die Parteien eigenständig überlegen, ob sie am Vertrag festhalten wollen oder doch lieber Abstand nehmen.

Ferner kommt unter Umständen, insbesondere wenn eine arglistige Täuschung vorliegt, eine Anfechtung nach § 123 Abs.1 BGB in Betracht. Infolgedessen wird der Vertrag, sofern die Anfechtung erklärt worden ist und die Jahresfrist nach § 124 Abs.1 BGB eingehalten wurde, als von Anfang an nichtig behandelt, § 142 Abs.1 BGB.

Arglistige Täuschung des Verkäufers

Eine Haftung des Verkäufers wegen arglistige Täuschung setzt voraus, dass er selbst den Mangel kannte oder für möglich hielt, dies dem Käufer bewusst verschwiegen hat und der Käufer den Vertrag bei Kenntnis der wahren Umstände nicht abgeschlossen hätte. Außerdem muss den Verkäufer eine Aufklärungspflicht treffen. Diese besteht grundsätzlich bei verdeckten Mängeln, die der Käufer selbst bei gebotener Sorgfalt nicht erkennen kann (BGH, Urt. v. 16.03.2012, Az. V ZR 18/11). Darüber hinaus gilt es zu beachten, dass der Käufer beweisen muss, dass der Verkäufer arglistig getäuscht hat.

Kenntnis der Mangelhaftigkeit

Kennt der Käufer den Mangel kann er sich in der Regel nicht auf seine Rechte berufen aufgrund des widersprüchlichen Verhaltens. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn er den Mangel infolge grober Fahrlässigkeit verkennt und der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat oder aber eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.

Praxishinweise zum Rücktritt vom Hauskauf

Kennt der Käufer die Mängel am Grundstück oder Haus, sollte er diese umgehend protokollieren (samt Fotodokumentation und Zeugen). Idealerweise sollte ein Gutachten eingeholt werden. Das Exposé sollte gesichert werden. Gerade Online-Exposés werden regelmäßig nach dem Hauskauf gelöscht. Hier empfiehlt sich eine Sicherung des Caches (soweit vorhanden). Ebenso sollten Gedächtnisprotokolle von den vorvertraglichen Verkaufsgesprächen (z. B. mit dem Makler angefertigt werden und zwar auch von etwaigen Zeugen). Empfehlenswert ist auch die Sichtung des notariellen Kaufvertrages mit einem Anwalt.