Hauskauf beim Notar | Ablauf beim Kauf einer Immobilie

Warum muss man beim Hauskauf zum Notar?

Eigener Grund und Boden, die eigenen vier Wände. Das ist der Traum vieler Menschen. Daür sind sie bereit, ihr gesamtes Erspartes zu opfern und Kredite aufzunehmen. Für Käufer und Verkäufer geht es meist um viel Geld. Damit keiner von beiden bei diesem wichtigen Geschäft böse Überraschungen erlebt, schreibt der Gesetzgeber zum Schutz aller Beteiligten vor, dass alle Kaufverträge über Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen sowie Erbbaurechte nur dann rechtsgültig sind, wenn sie von einem Notar beurkundet werden.

Die Aufgabe des Notars ist es dabei, als unparteiischer und neutraler Berater die Beteiligten vor Nachteilen zu bewahren. Dazu erforscht er den Willen der Beteiligten, schlägt sachgerechte Regelungen vor und setzt die getroffenen Vereinbarungen anschließend in einen wasserichten Vertrag um. Bei Zweifeln oder Fragen, können sich Käufer und Verkäfer in jeder Lage des Verfahrens an den Notar wenden, ohne dass dafür Mehrkosten entstehen. Zögern Sie nicht zu fragen, Ihr Notar beantwortet sie Ihnen gern.

Nach der Beurkundung des Kaufvertrages übernimmt der Notar auf Wunsch der Beteiligten auch die gesamte Abwicklung des Vertrages.

Der Notar sorgt für eine ausgewogene Vertragsgestaltung und übernimmt die komplizierte Vertragsabwicklung. Die Beratung ist dabei immer in den Gebühren des Notars enthalten.

1. Beauftragung des Notars und Ermittlung des Sachverhalts

Zuerst müssen die Beteiligten den Notar mit dem Entwurf eines notariellen Kaufvertrages beauftragen und ihm die dafür erforderlichen Informationen mitteilen. Hierfür stellen wir den Beteiligten dynamische Onlinefragebögen zur Verfügung. Alternativ können Sie auch ein PDF- bzw. Papier-Formular ausfüllen oder persönlich zu uns in die Kanzlei kommen.

Die Verwendung der Formulare dient lediglich dazu, die Abwicklung der Angelegenheit für möglichst komfortabel für die Beteiligten zu gestalten. Selbstverständlich beraten wir Sie aber auch gern persönlich am Telefon oder Vor-Ort in der Kanzlei und helfen Ihnen beim Ausfüllen.

In den meisten Fällen kann der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie nicht sofort aus eigenen Mitteln aufbringen, sondern ist dafür auf einen Kredit angewiesen. Der Käufer sollte den Finanzierungsplan frühzeitig mit seiner Bank festgelegt haben. Dies ermöglicht es dem Notar, passende vertragliche Zahlungsfristen vorzuschlagen. Wenn die Bank dem Notar die für die Grundschuld oder Hypothek erforderlichen Angaben rechtzeitg zugeschickt hat, kann der Notar alles so vorbereiten, dass die Bestellung der Sicherheit noch im gleichen Termin wie die Beurlundung des Kaufvertrages erfolgen kann. Hierdurch kann der Käufer Kosten einsparen.

Soll nicht gleich ein ganzes Grundstück, sondern nur ein Teil davon veräußert werden, berät Sie der Notar zu den verscheidenen Gestaltungsmöglichkeiten, wie Ihr Vorhaben am besten umgesetzt werden kann. in Betracht kommen insoweit insbesondere die Realteilung sowie die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgeset (WEG) oder auch Gestaltungen, bei der das Grundstück als solches im Grundbuch bleibt, wie es ist, den Beteiligten aber einzelne Rechte an dem Grundstück (z.B. ein Nießbrauch) eingeräumt werden. 

Wenn es sich bei dem Kaufvertrag über die Immobilie um einen soganannten Bauträgervertrag handelt, sieht das Gesetz Regelungen zum Schutz des Käufers vor, die der Notar bei der Gestaltung berücksichtigen muss. 

2. Entwurf des Kaufvertrages durch den Notar und Übersendung an die Beteiligten

Im zweiten Schritt erstellt der Notar einen an die individuellen Bedürfnisse der Beteiligten angepassten „maßgeschneiderten“ Entwurf des Kaufvertrages. Änderungen nimmt der Notar nach Absprache mit den Beteiligten jederzeit ohne Mehrkosten vor. Gleichzeitig stimmt der Notar mit den Beteiligten einen Termin für die Beurkundung ab.

14-Tägige Bedenkfrist bei Verbrauchern

Für viele Fälle zwischen Unternehmern und Verbrauchern hat der Gesetzgeber eine Bedenkfrist von 14 Tagen zwischen der Übersendung des Entwurfs des Kaufvertrages und dem Termin zur verbindlichen Unterschrift vorgeschrieben. Vorher darf der Notar den Kaufvertrag nicht beurkunden.

Ein Haus- oder Wohnungskauf ist ein kein alltägliches Geschäft. Anders, als zum Beispiel an der Supermarktkasse, wird der Käufer nicht bereits mit Zahlung des Kaufpreises und Übergabe der Hausschlüssel, Eigentümer des Grundstücks. Bei einem Immobilienkauf erwirbt der Käufer nämlich erst dann Eigentum an dem Haus oder Grundstück, nachdem er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch sind noch zahlreiche Zwischenschritte erforderlich, um die sich der Notar für die Beteiligten kümmert. Für diese „Schwebezeit“ sieht der notarielle Kaufvertrag daher zum Schutz von Verkäufer und Käufer verschiedene Absicherungen vor.

a) Fälligkeit des Kaufpreises

Der Käufer möchte den Kaufpreis verständlicherweise erst dann zahlen, wenn er sicher sein kann, dass er das unbelastete Eigentum an dem Grundstück sicher erhalten wird. Der Notar wird zu diesem Zweck in dem Kaufvertrag bestimmte Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises definieren. Erst wenn alle diese Voraussetzungen vorliegen, muss der Käufer zahlen. Meistens wird der Notar in diesem Zusammenhang beauftragt, alle gerichtlichen, behördlichen oder privaten Erklärungen einzuholen und die erforderlichen Anträge zu stellen. Der Notar entlastet die Käufer und Verkäufer, indem er diese aufwendigen Vorgänge für sie übernimmt. Liegen dem Notar alle erforderlichen Unterlagen vor, teilt er dies dem Käufer mit (sog. Fälligkeitsmitteilung). Anschließend kann der Käufer zahlen, ohne ein Risiko einzugehen.

 Eine weitere Variante ist die Bezahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto. Die Abwicklung über ein Notaranderkonto löst zusätzliche Gebühren für die Beteiligten aus. Abgesehen von wenigen Ausnahmefällen ist ein Notaranderkonto heute jedoch in den meisten Fällen nicht mehr erforderlich, da es bessere oder gleichwertige vertragliche Gestaltungsköglichkeiten gibt. Gern prüfen wir für Sie, ob die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto in Ihrem konkreten Fall sinnvoll ist.

b) Bestandteile und Zubehör

Beim Kaufvertrag über ein Grundstück stellt sich die Frage, was alles mitverkauft werden soll. Fest eingebaute Sachen, wie beispielsweise die Badewanne oder Waschbecken, sind sogenannte wesentliche Bestandteile des Grundstücks und sind daher in jedem Fall mitverkauft. Um späteren Streit zwischen Käufer und Verkäufer zu vermeiden, sollte im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt sein, welche anderen Sache im Kaufpreis enthalten sind und mitverkauft werden. Dies gilt zum Beispiel für Dinge, wie die Einbauküche, Gartengeräte, im Gebäude vorhandene Baustoffe, wie übrige Fliesen, Lampen und andere Dinge. Es bietet sich daher an, dass die Beteiligten bei der Besichtigung des Hauses gemeinsam ein Verzeichnis der mitverkauften Gegenstände erstellen. Dieses kann dann später auch als Anlage zum Kaufvertrag genommen werden.

c) Wirtschaftlicher Übergang

Der Käufer wird rechtlich erst mit der Eintragung ins Grundbuch tatsächlich Eigentümer des Grundstücks. Oft wünschen die Beteiligten jedoch, dass der Käufer schon vorher das Haus oder Grundstück wie ein Eigentümer benutzen dürfen soll (sog. wirtschaftlicher Übergang). Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer alle mit dem Grundstück verbundenen Kosten (z.B. Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren). Auf der anderen Seite stehen ihm ab dem wirtschafltichen Übergang auch alle Nutzung aus dem Grundstück zu, zum Beispiel Mieteinnahmen. Der Zeitpunkt des wirtschafltichen Übergangs wird im Kaufvertrag festgelegt. Meistens erhält der Käufer den Hausschlüssel erst, nachdem er den Kaufpreis gezahlt hat.

d) Übergang des Eigentums

Der Verkäufer hat ein Interesse daran, sein Eigentum an dem Grundstück nicht aufzugeben, bevor der Kaufpreis bezahlt ist. Aus diesem Grund wird der Notar im Kaufvertrag angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumscheibung erst dann beim Grundbuchamt zu stellen, wenn ihm gegenüber nachgewiesen wurde, dass der Kaufpreis gezahlt wurde.

Auflassung

Das Grundstück kann, anders als bei beweglichen Sachen, nicht physisch „übergeben“ werden. An die Stelle der physischen Übergabe tritt daher beim Erwerb einer Immobilie die Auflassung. Bei der Auflassung erklären Käufer und Verkäufer schriftlich, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen soll.

3. Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar

Bei der Beurkundung des Kaufvertrages liest der Notar den gesamten Vertragstext laut vor, erklärt die wichtigsten Punkte und beantwortet den Beteiligten alle sich ergebenden Fragen. Anschließend wird die Urkunde von allen Beteiligten und zuletzt vom Notar unterschrieben. Das Original der Niederschrift wird vom Notar nach der Beurkundung sicher und vertraulich verwahrt.

Beurkundung

Der Notar bespricht und erläutert den Vertrag mit den Beiteiligten. Dabei ist er verpflichtet, den Vertrag vollständig vorzulesen, damit nichts übersehen wird. Sind die Beteiligten mit dem Vertrag einverstanden, unterschreiben Sie ihn. Anschließend bestätigt der Notar durch seine Unterschrift, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat und die Beurkundung abgeschlossen ist. Das Original der Niederschrift wird anschließend sicher und vertraulich vom Notar verwahrt und zusätzlich bei der Bundesnotarkammer in einem digitalen Urkundenarchiv hinterlegt.

4. Abwicklung des Kaufvertrages

Zu den Aufgaben des Notars gehört auch die Abwicklung des Kaufvertrages. Er besorgt die behördlichen Genehmigungen, stellt beim Grundbuchamt die nötigen Anträge und kümmert sich um die Löschung von Belastungen im Grundbuch, wie zum Beispiel von Grundschulden.

a) Schutz des Käufers: Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch

Eine der wichtigsten Aufgaben des Notars ist es, die Parteien vor sogenannten ungesicherten Vorleistungen zu bewahren. Er muss verhindern, dass der Käufer riskiert den Kaufpreis zu bezahlen ohne am Ende auch Eigentümer des (lastenfreien) Grundstücks zu werden. Zudem muss er Vorkehrungen dafür treffen, dass der Verkäufer sein Eigentum an dem Grundstück nicht verliert, solange die Zahlung des Kaufpreises nicht gesichert ist.

(Auflassungs-) Vormerkung

Die Auflassungsvormerkung „reserviert“ das Grundstück für den Käufer. Durch sie ist er vor dem zwischenzeitlichen Eigentumserwerb Dritter am Grundstück sowie vor der Insolvenz des Verkäufers geschützt. Die Vormerkung wird auf Antrag des Notars in das Grundbuch eingetragen.

b) Schutz des Käufers: Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen

Zum Schutz des Käufers überwacht der Notar die im Kaufvertrag definierten Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises. Er holt die sogenannte Negativ-Bescheinigung bei Vorkaufsrechten ein, besorgt erforderliche Genehmigungen und kümmert sich um die Freistellung des Grundstücks von bestehenden Belastungen, z.B. Grundschulden).

c) Fälligkeitsmitteilung an den Käufer

Liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer dies mit und fordert ihn auf, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.

d) Erklärung der Auflassung durch den Notar

Nach Bestätigung der Zahlung durch den Verkäufer stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Umschreibung des Eigentums.