Hilfsweise ordentliche Kündigung im Mietrecht möglich

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich im September 2018 mit einer vom Landgericht Berlin kommenden Revisionssache im Wohnraummietrecht zu befassen (Urteil vom 19.09.2018 – VIII 231/17). Das oberste deutsche Zivilgericht hat hierbei eine seit Jahren gängige Praxis bestätigt und die Entscheidung des LG Berlin aufgehoben.

Im konkreten Fall hatten die Mieter den geschuldeten Mietzins für zwei aufeinanderfolgende Termine nicht gezahlt, woraufhin der Vermieter die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges aussprach. Die Mieter beglichen nach Zugang der Kündigung die Zahlungsrückstände. Hierzu muss man wissen, dass nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die fristlose Kündigung – und nur diese – gegenstandslos wird, wenn der Mieter sämtliche Rückstände binnen eines gewissen Zeitraums begleicht (sog. „Schonfristzahlung“). Gleichwohl forderte der Vermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung und stützte sich dabei auf die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung.

Das Landgericht Berlin wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Es stellte sich auf den Standpunkt, dass eine hilfsweise erklärte Kündigung ins Leere ginge, da bereits die fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet habe und die Schonfristzahlung nun dazu führe, dass Ansprüche auf Räumung erlöschen.

Dies sieht der BGH mit Recht anders. Mit dem hilfsweisen Ausspruch einer ordentlichen Kündigung mache der Vermieter deutlich, dass er das Mietverhältnis in jedem Fall beendet wissen will, auch für den Fall, dass binnen der Schonfrist ausreichende Nachzahlungen des Mieters bei ihm eingehen. Das LG Berlin, so der BGH, spalte einen einheitlichen Lebenssachverhalt künstlich auf. Wenn die fristlose Kündigung wegen Nachzahlung rückwirkend entfällt, kommt die hilfsweise ordentlich Kündigung zum Zug, die, dies ist einhellige Meinung, durch Nachzahlung nicht unwirksam gemacht werden kann.

Dem kann nur zugestimmt werden. Bei vernünftiger, objektiver und lebensnaher Betrachtung kann es kein anderes Ergebnis geben, zumal die mietrechtliche Praxis seit Jahren genau so verfährt. Die Auffassung des LG Berlin ist kaum vertretbar und wird dem Umstand nicht gerecht, dass der Mieter durch zweimalige Nichtzahlung der gesamten Miete eine gravierende Pflichtverletzung begangen hat. Sie beraubt den Vermieter ohne Not seiner Berechtigung, in einem solchen Fall gestuft kündigen zu können, um das Mietverhältnis wegen der erheblichen Pflichtverletzung sicher zu beenden. 

RA Dr. Roland Veh, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Memmingen