Keine Fristsetzung bei Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietwohnung

Im deutschen Schadensersatzrecht findet sich eine Unterscheidung zwischen leistungsbezogenen und nicht leistungsbezogenen Pflichten. Je nachdem, in welche Kategorie die Pflicht fällt, hat der Gläubiger des Anspruchs dem Schuldner eine angemessene Nachfrist zu setzen oder nicht, um zu einem Schadensersatzanspruch zu gelangen, §§ 241 Abs. 1 und 2, 249, 280, 281 BGB.

Im vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall forderte der Vermieter vom Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz, z. B. wegen eines Schimmelschadens aufgrund falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens des Mieters. Eine Frist zur Behebung der Mängel setzte der Vermieter dem Mieter im Vorfeld nicht, vielmehr ließ er die Schäden selbst beseitigen und stellte die Kosten dem Mieter in Rechnung. Dieser zahlte nicht und so hatten sich die Gerichte mit dem Fall zu beschäftigen.

Der BGH entschied mit Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17 -, dass es in diesem Fall einer Fristsetzung durch den Vermieter nicht bedurfte und gab dessen Klage im Wesentlichen statt. Das Fristsetzungserfordernis gelte nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten gemäß § 241 Abs. 1 BGB. Vorliegend sei die Frage entscheidend, ob der Mieter seiner aus der Übertragung der Mietsache folgenden Obhutsverpflichtung für die Mietsache nachgekommen sei. Dies sei lediglich eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB.

In Fällen wie diesem gilt es stets sorgsam zu prüfen, ob eine angemessene Nachfristsetzung erforderlich ist oder nicht. Versäumt der Vermieter die Fristsetzung, repariert selbst und stellt dem Mieter nur die Kosten in Rechnung, bringt er sich selbst um seinen eigentlich bestehenden Schadensersatzanspruch.

RA Dr. Roland Veh, Memmingen, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Erbrecht