Immobilie kaufen: Wozu ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag vereinbaren?

Ist Ihre Finanzierung geplatzt? Haben Sie Probleme mit der Nichtgenehmigung durch Behörden? Oder haben sich einfach Ihre persönlichen Umstände geändert? Beim Kauf einer Immobilie kann es sinnvoll sein, sich für bestimmte Situationen sogenannte Rücktrittsrechte im Kaufvertrag vorzubehalten. Hier erfahren Sie, warum das wichtig ist.

Was bedeutet Rücktritt?

Die Ausübung eines Rücktrittsrechts führt zu einem Rückgewährschuldverhältnis, was bedeutet, dass die erhaltenen Leistungen zurückgegeben werden müssen. Wenn Sie als Käufer bereits im Grundbuch eingetragen wurden, umfasst dies beispielsweise die Rückübertragung und die Wiedereintragung des Verkäufers.

Wozu das Rücktrittsrecht vertraglich regeln?

Grundsätzlich gilt das Prinzip "pacta sunt servanda" - Verträge müssen eingehalten werden. Es ist ein Rechtsgrundsatz, der besagt, dass Parteien sich an die vereinbarten Bedingungen halten müssen. Dieser Grundsatz bildet ein Fundament des Vertragsrechts. Nach dem Gesetz hat der Käufer einer Immobilie nur in seltenen Ausnahmefällen das Recht, sich vom beim Notar geschlossenen Immobilienkaufvertrag zurückzuziehen. Beispielsweise besteht kein gesetzliches Rücktrittsrecht, wenn die Finanzierung nach dem Kauf wider Erwarten scheitert. In einem solchen Fall bleibt der Käufer trotzdem an den Kaufvertrag gebunden und muss ihn erfüllen. Daher ist es wichtig, besonderes Augenmerk auf die Vereinbarung eines oder mehrerer vertraglicher Rücktrittsrechte zu legen. Diese sollten im Notarvertrag konkret geregelt sein, beispielsweise für den Fall, dass eine Finanzierung nicht möglich ist. Die gesetzlichen Rücktrittsregelungen passen häufig nicht und Schadensersatzansprüche sind oft unerwünscht. Stattdessen sollen die Rechte des Käufers (abgesehen von Fällen von Vorsatz, Arglist oder Garantie) auf den Rücktritt beschränkt sein.

Was ist ein freier Rücktrittsvorbehalt?

Mit Zustimmung des Verkäufers können Sie auch ein freies Rücktrittsrecht im Kaufvertrag festlegen, beispielsweise für einen bestimmten Zeitraum nach Abschluss des Kaufvertrags. Das bedeutet, dass Sie sich als Käufer das Recht vorbehalten, innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens ohne Angabe von Gründen vom Kauf zurückzutreten. Dies ist für den Käufer die flexibelste und aus vertragsrechtlicher Sicht beste Option zur Vereinbarung eines Rücktrittsrechts beim Immobilienkauf.

Warum sollte der Immobilienkaufvertrag von einem Anwalt geprüft werden?

Generell ist es ratsam, den Immobilienkaufvertrag von einem Anwalt auf etwaige Ungenauigkeiten, Haftungsfallen und Vertragsrisiken prüfen zu lassen. Eine solche Vertragsprüfung kostet für Privatpersonen pauschal 299,- €. Sie erhalten eine ausführliche schriftliche Stellungnahme mit konkreten Hinweisen zur Verbesserung des Kaufvertrags. Eine zusätzliche Besprechung per Telefon oder Videocall ist ebenfalls möglich. Für die konkrete Ausgestaltung eines vertraglichen Rücktrittsrechts, beispielsweise hinsichtlich der Frage, für welche Fälle ein Rücktrittsrecht vereinbart werden soll und wie dies konkret auszuüben ist, ob daneben Schadensersatz verlangt werden kann oder ob dieser ausgeschlossen ist, sowie zur Frage, ob für die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags die gesetzlichen Bestimmungen gelten oder modifiziert werden sollen, sollten Sie sich frühzeitig vor dem Notartermin anwaltlich beraten lassen.