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Immobilienkauf: Der Anspruch auf voraussichtliche Mängelbeseitigungskosten
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Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 12. März 2021 - V ZR 33/19 bestätigt, dass ein Anspruch auf Zahlung von "fiktiven" also voraussichtlich entstehenden aber noch nicht gezahlten Mängelbeseitigungskosten besteht.
Der kaufvertragliche Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 437 Nr. 3, § 280, §281 Abs. 1 BGB entspricht nach Ansicht des BGH der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung. Der sog. kleine Schadensersatz gewährt dem Käufer das Recht entweder den mangelbedingten Minderwert als Schadensersatzzahlung zu verlangen oder aber die Kosten zu beanspruchen, die voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlich sind. Unerheblich ist bei der zweiten Alternative des kleinen Schadensersatzes, ob der oder die Mängel dann wirklich von dem Käufer beseitigt werden.
Für den Werkvertrag hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zum kleinen Schadensersatz nach § 634 Nr. 4, § 280, § 281 Abs. 1 BGB allerdings geändert. Die Schadensbemessung soll im Werkvertragsrecht nicht mehr nach den voraussichtlich erforderlichen Kosten für die Mängelbeseitigung möglich sein.
Eine andere Bewertung im Werkvertragsrecht im Gegensatz zum Kaufrecht rechtfertige sich aus dem Umstand, dass im Werkvertragsrecht dem Käufer ein Vorschussanspruch zustehe um die Mängel zu beseitigen, einen solchen Anspruch auf Vorschusszahlung gegen den Verkäufer kenne das Kaufrecht allerdings nicht. Der Bundesgerichtshof sieht es im Kaufrecht als nicht vertretbar an, wenn der Käufer die Kosten der Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste.
Fazit:
Auch bei Mängeln der Kaufsache, hier einer Immobilie, können die voraussichtlichen Kosten zur Beseitigung des Mangels geltend gemacht werden.
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