Kein Übergabeprotokoll unterzeichnen!

Bei Übergabe einer Wohnung sind Sie nicht verpflichtet, ein Übergabeprotokoll zu unterzeichnen. Ein solches Protokoll kann als ein negatives Schuldanerkenntnis ausgelegt werden, wodurch weitere Ansprüche ausgeschlossen sind, die Sie vielleicht bei der Übergabe nicht bemerkt haben.

Sachverhalt:  Ein Vermieter hat bei der Übergabe im Protokoll durch einen Mitarbeiter aufnehmen lassen: Folgende Mängel wurden festgestellt: Übergabe erfolgte im Zustand besenrein! Ohne Mängel! 

Außerdem stand im Protokoll: Die Kaution wird verrechnet bzw. überwiesen.  
Das Protokoll wurde durch einen Herrn G. für den Vermieter unterzeichnet mit dem Zusatz " i.A."

Später machte der Vermieter geltend, dass der Mieter noch Arbeiten/ Schönheitsreparaturen / Beseitigung von Mängel ausführen müsse. 

Ohne Erfolg! Hat der Vermieter in dem Übergabeprotokoll ausdrücklich festgehalten, dass die Wohnung bei der Übergabe mangelfrei und besenrein ist, kann er nachträglich keine weiteren Ansprüche geltend machen. Diese Feststellung im Übergabeprotokoll ist als ein negatives Schuldanerkenntnis gemäß § 397 Abs. 2 BGB zu verstehen. Bei der Beurteilung dieser Erklärung ist vom Empfängerhorizont auszugehen, also wie der Mieter diese Erklärung verstehen durfte und eine solche Erklärung des Vermieters kann vom Mieter nur derart verstanden werden, dass vonseiten des Vermieters keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden.

So entschied das OLG Dresden, Urteil v. 07.09.2022 ( 5 U 816/22) Im diesem  Fall versuchte der Vermieter, sich herauszureden, in dem er behauptete, Herr G. wäre nicht vertretungsbevollmächtigt ein solches (endgültiges) Übergabeprotokoll zu unterzeichnen. Diese Argumentation blieb auch ohne Erfolg, denn schließlich hat der Vermieter Herren G. zum Übergabetermin geschickt. Damit war es offensichtlich, dass er für den Vermieter handelte und in seinem Namen unterschreiben durfte.

Fazit: Wenn Sie als Vermieter einen Mitarbeiter mit der Übergabe der Wohnung beauftragen, sollten Sie ihn auf die Übergabe gut vorbereiten und schulen. Wenn dieser Mitarbeiter i.A. oder i.V. unterzeichnet, dann gilt diese Unterschrift selbstverständlich für Sie als Vermieter, beziehungsweise Sie haften für diese Erklärung.

Die Aufnahme des Zustands der Wohnung bei Übergabe macht natürlich immer Sinn. Das Protokoll sollte allerdings nur den aktuellen sichtbaren Zustand wiedergeben, am besten mit Bildern. Es darf jedoch nicht den Charakter einer absolut endgültigen Erklärung haben. Man sollte sich insoweit immer vorbehalten, sollte nach der Übergabe etwaige Mängel auftauchen, die der Sphäre des Mieters zugerechnet werden können, dann hat der Mieter selbstverständlich dafür zu haften. Zumindest sollten Sie einen solchen oder ähnlichen Zusatz in das Übergabeprotokoll aufnehmen, weil immer versteckte und nicht offensichtliche Mängel auftreten können. 

Am besten machen Sie die Übergabe mit einem Zeugen, der später vor Gericht aussagen kann.