Keine Haftung der WEG bei nicht ordnungsgemäß ausgeführten Sanierungsarbeiten

Problem/Sachverhalt

In der Sondereigentumseinheit eines Wohnungseigentümers kommt es ungeachtet der von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen und auch durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen wegen einer nicht fachgerechten Abdichtung weiter zu Feuchteschäden. Hierüber wird auch die Hausverwaltung in Kenntnis gesetzt. Von der Hausverwaltung wird allerdings nichts weiter wegen der eindringenden Feuchtigkeit unternommen und es wird wegen der mangelhaften Arbeit auch nicht weiter gegen den Werkunternehmer vorgegangen.

Der betroffene Wohnungseigentümer verlangt daraufhin von der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der unvollständigen bzw. fehlerhaften Durchführung des Instandsetzungsbeschlusses Schadensersatz aufgrund der ihm entgangenen Miete und im Hinblick auf die ihm entstandenen Kosten für die Einholung eines Privatgutachtens.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, nämlich grundsätzlich keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vgl. Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17).

Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen nach der gesetzlichen Ausgestaltung alleine den Verwalter und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trifft.

Der einzelne Wohnungseigentümer müsse sich daher an den Verwalter halten und von ihm verlangen, dass er die gefassten Beschlüsse auch durchführt. Dieser Anspruch kann ggfs. auch im Klagewege durchgesetzt werden.

Praxishinweis

Ab dem Zeitpunkt der Fassung eines Beschlusses ist damit grundsätzlich die Hausverwaltung in der Verantwortung. An der Beschlussumsetzung kann und darf sie niemand mehr hindern.

Die Beschlussumsetzungsverpflichtung der Hausverwaltung besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Beschluss angefochten wurde, solange noch keine gerichtliche Entscheidung vorliegt. Ist sich der Verwalter hinsichtlich der Beschlussumsetzung nicht (mehr) sicher, kann er sich durch Einberufung einer Eigentümerversammlung weitere Weisungen dazu einholen, ob zunächst das Anfechtungsverfahren abgewartet werden soll.