Keine Haftung des Grundstückseigentümers bei Direktversorgung des Mieters

Die Versorgung eines Hausgrundstückes mit Energie und Wasser erfolgt in der Regel derge­stalt, dass mit der Entnahme von Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme die entsprechen­de sog. Realofferte des Versorgungsunternehmens konkludent durch den Grundstückseigen­tümer angenommen wird. Dies regelt § 2 Abs. 2 der Verordnungen über Allgemeine Bedin­gungen für die Energie- und Wasserversorgung und trägt damit dem Umstand Rechnung, dass vielfach Leistungen ohne ausdrückliche vertragliche Absprachen in Anspruch genom­men werden. Ein konklu­denter Vertrag mit dem Grundstückseigentümer kommt jedoch dann nicht zustande, wenn das Versorgungsunterneh­men seine Leistungen aufgrund eines bereits bestehenden Vertrages mit einem Dritten (hier: dem Grundstücksnutzer) erbringt. Hierfür ist es ohne Bedeutung, ob der mit diesem bestehende Vertrag ausdrücklich oder konkludent ge­schlossen wurde. Dies hat der BGH mit Urteil vom 10.12.2008 zum Az. VIII ZR 293/07 im Anschluss an die Ent­scheidung des Senats vom 17.03.2004 nunmehr ausdrücklich klar ge­stellt.

Die Inanspruchnahme der Eigentümerin eines Hausgrundstückes für die Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung, welche das Versorgungsunter­nehmen zuvor direkt der Grund­stücksmieterin in Rechnung gestellt hatte, schied damit aus. Für einen konkludenten Versor­gungsvertrag mit dem Grundstückseigentümer entsprechend dem Rechtsgrundsatz des § 2 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen war vorliegend kein Raum mehr. Hierbei konn­te offen bleiben, ob der bereits zuvor mit dem Grundstücksnutzer abgeschlossene Vertrag seinerseits konkludent oder durch ein ausdrück­lich abgeschlossenes Vertragsverhältnis be­gründet worden war. Auch in diesem Fall kommt dem mit dem Grundstücksnutzer bereits zu­stande ge­kommenen Vertragsverhältnis Vorrang zu, selbst wenn das Versorgungsunterneh­men es verabsäumt, die vertraglichen Leistungsbeziehungen mit dem Grundstücksnutzer in gehöriger Form zu dokumentieren. Da auch hier jedenfalls eine Erbringung von Versor­gungsleistungen ohne vertragliche Grundlage ausgeschlossen wird, bestehe weder Anlass noch Bedürf­nis, den Grundstückseigentümer selbst als – weitere - Vertragspartei einzubezie­hen. Allerdings muss erkennbar bleiben, dass der Nutzer selbst Vertragspartner und nicht le­diglich Rechnungsempfänger sein soll. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn das Versor­gungsunternehmen über einen längeren Zeitraum hinweg ausschließlich ge­genüber dem Nutzer abrechnet, diesem ein Vertragskonto einrichtet und ihn auch im Üb­rigen als Kunden eines bestehenden Vertragsverhältnisses behandelt, während es die Begründung ei­ner eige­nen Kundenbeziehung zu dem Grundstückseigentümer unterlässt.

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