Keine Mieterhöhung bei bloßer Erneuerung alter – mangelfreier – Bauteile; keine Modernisierung

Der Vermieter ist zu einer Mieterhöhung berechtigt, wenn er Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache durchführt. Oftmals werden mit einer Modernisierungsmaßnahmen ansonsten erforderliche Instandhaltungen erledigt, in dem ein Bauteil nicht nur in Stand gesetzt, sondern durch ein moderneres Bauteil ersetzt wird. Da der Vermieter die Kosten der Instandhaltungen selbst zu tragen hat, diese somit nicht umlagefähig sind, sind in diesen Fällen aus den Kosten der Modernisierung die Kosten der an sich vorzunehmenden Instandhaltung heraus zu rechnen. Nur der Restbetrag der Modernisierungskosten ist umlagefähig.

In der Literatur und in der Rechtsprechung verschiedener Gerichte wurde hierzu die Rechtsauffassung vertreten, dass nur konkret fällige Instandhaltungsarbeiten einen Abzug fiktiver Instandhaltungskosten von den Modernisierungskosten rechtfertigen würden. Seien Instandhaltungsarbeiten noch nicht fällig und damit erforderlich – etwa weil das Bauteil trotz seines Alters noch uneingeschränkt funktionsfähig ist – wäre ein Abzug gesetzlich nicht vorgesehen.

Der Bundesgerichtshof hat mit einer Entscheidung vom Juni 2020 für Klarheit gesorgt (BGH VIII ZR 81/19) und zugunsten der Mieter Folgendes entschieden:

Ein Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten einer Modernisierungsmaßnahmen ist auch dann vorzunehmen, wenn bei der modernisierungen Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch ausreichend funktionsfähig sind und einen zu beseitigen Mangel nicht aufweisen, eine Abnutzung über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihre zu erwartenden Gesamtlebensdauer vorliegt.

In dem konkreten Fall ging es um eine Modernisierung der Erneuerung 60 Jahre alter Haus – und Wohnungstüren, Fenstern wie einer ebenso alten Briefkastenanlage. Die Bauteile waren noch voll funktionsfähig. Der Vermieter ersetzte diese Bauteile durch eine höherwertige, moderne Ausstattung und sprach eine Mieterhöhung unter Berücksichtigung der vollständigen Kosten (Modernisierungskosten) unter Beachtung des vom Gesetzgeber hierfür vorgesehenen Verfahrens aus. Einen Abzug im Hinblick auf Instandhaltung nahm er nicht vor, da die Bauteile noch mangelfrei und funktionstüchtig gewesen seien. Instandhaltungsmaßnahmen seien zum Zeitpunkt der Modernisierung nicht erforderlich gewesen.

Der BGH argumentiert dem Sinn und Zweck der Vorschrift des §§ 559 Abs. 2 BGB und der hier zu ergangenen Gesetzesbegründung. 

Nur Verbesserungen der Mietsache (Energieeinsparung, nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswert, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse) rechtfertigen die Umlage der Kosten, da der Mieter spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert. Werden mangelfreie und funktionstüchtige alte Bauteile erneuert, könnte der Vermieter kurz vor „Fälligkeit“ der aufgrund des Alters der Bauteile zu erwartenden Instandsetzung – Instandhaltungsmaßnahmen die modernisierende Erneuerung veranlassen und sich damit seiner Kostenverantwortlichkeit der Instandsetzung/Instandhaltung entziehen.

Ergänzt hat der BGH seine Ausführungen noch dahingehend, dass der Vermieter im Bestreitensfall das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme und der Kosten darzulegen und beweisen hat, mithin auch die Voraussetzung, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen (d.h. Instandhaltung/Instandsetzung) entfallen sind.

Nachdem der Gesetzgeber bereits mit Geltung ab dem 1. Januar 2019 die Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten von 11 % p.a. auf 8 % p.a. gesenkt hat, stellt die aktuelle Entscheidung des BGH eine weitere Einschränkung der Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten zugunsten der Mieter dar.

Es wird sich in der weiteren gerichtlichen Praxis aber noch erweisen müssen, in welcher Weise der Terminus „aufgrund des Alters der Bauteile zu erwartende Instandsetzung –/Instandhaltungsmaßnahmen“ konkretisiert wird. Hiermit werden sich dann die Eingangs- und Instanzgerichte zu befassen haben.