Keine Mietminderung bei verweigerter Mängelbeseitigung

(BGH Urteil vom 10.4.2019, AZ VIII ZR 12/18)

Gravierende Wohnungsmängel

Im vorliegenden Fall hatten Mieter eine Wohnung angemietet, die zahlreiche Mängel aufwies. Die Wände hatten Risse, Fenster ließen sich nicht richtig schließen, es gab Geruchsbelästigungen etc. 

Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht

Aus diesem Grund minderten die Mieter nicht nur die Miete, sondern machten darüber hinaus auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Zurückbehaltungsrecht bedeutet, dass der Mieter neben dem Abzug des Mietminderungsbetrages einen weiteren Betrag in Höhe des ca. drei – fünffachen Mietminderungsbetrages zurückbehalten darf, um Druck auf den Vermieter auszuüben, die Mängel möglichst schnell zu beheben. Allerdings muss der Gesamtbetrag des zurückbehaltenen Betrages in einem angemessenen Verhältnis zum Mangel stehen. Sobald der Mangel beseitigt ist, muss der zurückbehaltene Betrag zudem umgehend nachgezahlt werden, während der Betrag der eigentlichen Mietminderung endgültig vom Mieter einbehalten werden darf. 

Verweigerte Mängelbeseitigung

Die Parteien stritten vor Gericht um die Berechtigung der Mietminderung. Während des Prozesses bot der Vermieter den Mietern an, den Mangel zu beheben, was diese mit der Begründung ablehnten, dass die Mängel schließlich Beweise seien, die im Prozess benötigt würden. Es sei ihnen angesichts des laufenden Prozesses nicht zumutbar, Beweise zu vernichten. Die Mieter behielten weiterhin neben der eigentlichen Mietminderung ein vielfaches des Minderungsbetrages zurück, schließlich beständen die Mängel noch, der Vermieter durfte nicht in die Wohnung, um diese zu beheben. Der zurückbehaltene Betrag belief sich zu diesem Zeitpunkt auf fast 5.000 € und wäre sofort zur Rückzahlung fällig gewesen, wenn die Mängel tatsächlich vom Vermieter behoben worden wären. 

Kündigung rechtens

Der Vermieter erklärte daraufhin die Kündigung, was vom Bundesgerichtshof in letzter Instanz für rechtmäßig erklärt worden ist.

Die Mieter hätten nach Ansicht des Bundesgerichtshofes die Mängelbeseitigung dulden müssen. Der Beweis wäre dadurch nicht erschwert worden, da die Mängel mit Fotos und dem Zeugnis von Handwerkern hätte bewiesen werden können. Aus diesem Grund war der zurückbehaltene Betrag sofort zur Nachzahlung fällig. Da der Betrag mehr als zwei Monatsmieten betrug, war die Kündigung wirksam.

Fazit

Die Ablehnung einer Behebung von Mängeln ist grundsätzlich keine gute Idee. Im vorliegenden vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Falle ist zwar fraglich, wie die Geruchsbelästigung nach Behebung sicher bewiesen werden sollte, da der durch Zeugen wahrgenommene Geruch etwas sehr Subjektives ist und leicht angezweifelt werden kann. Gleichwohl ist nachvollziehbar, dass technische Mängel mit Fotos oder Zeugen auch nach Behebung bewiesen werden können. 

Auch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes sollte mit Vorsicht geschehen: Wird eine Summe im Zuge des Zurückbehaltungsrechtes zu hoch angesetzt, verbleibt schnell ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten, der wiederum zur Kündigung führen kann. Auch darf der zurückgehaltene Betrag nicht unangemessen hoch im Verhältnis zum Mangel sein. Wird das Zurückbehaltungsrecht zu lange geltend gemacht und der zurückgehaltene Betrag wird unverhältnismäßig hoch, kann auch dies eine Kündigung rechtfertigen. 

Das Zurückbehaltungsrecht ist neben der Mietminderung grundsätzlich sicher eine gute Sache, wenn man Druck auf den Vermieter ausüben will, einen Schaden zügig zu beheben. Es sollte jedoch immer Vorsicht gelten bei der Höhe und Dauer des zurückbehaltenen Betrages, wenn man seine Wohnung sicher behalten will. 

Rechtsanwalt Ansgar Honsel