Keine neuen Pflichten für Wohnungseigentümer durch Beschluss

Der Fall

Eine Wohnungseigentümerin wendete sich gegen einen Beschluss aus einer Eigentümerversammlung. Die Wohnanlage bestand aus sechs Einheiten mit jeweils 1/6 Miteigentumsanteil. Der Klägerin gehörte eine der beiden EG-Wohnungen; zur Wohnung gehört ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche. Ein entsprechendes Sondernutzungsrecht besteht zugunsten der anderen EG-Wohnung.

Nach § 6 der Teilungserklärung obliegt die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft und ist vom Verwalter durchzuführen. Weiter ist in § 4 TE bestimmt, dass eine Änderung der §§ 3-20 nur durch Beschluss mit 2/3-Mehrheit möglich ist. In der Eigentümerversammlung am 26. Juli 2012 wurde folgender Beschluss gefasst:

„Die Gemeinschaft beschließt in Änderung der Teilungserklärung mit 4 Ja- und 2 Nein-Stimmen, dass hinsichtlich der Sondernutzungsflächen der Erdgeschosswohnungen … ab dem 1. Juli 2012 die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten obliegt und diese auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen haben. Dies schließt die notwendige Bewässerung mit ein.“

Die Entscheidung

Der BGH hat festgestellt, dass der Beschluss wegen der Öffnungsklausel in § 4 TE nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig ist; der BGH hat aber eine Unwirksamkeit des Beschlusses aus materiellen Gründen festgestellt:

Der angefochtene Beschluss verstößt gegen das Belastungsverbot, weil die auferlegten Leistungspflichten im Gesetz keine Grundlage finden. Die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Dies bedeutet aber nicht, dass einzelne Wohnungseigentümer kraft Gesetzes zu Instandhaltungsmaßnahmen – erst recht nicht zu einer tätigen Mithilfe – verpflichtet sind. Vielmehr sind Beschlüsse, die Instandhaltungsmaßnahmen betreffen vom Verwalter umzusetzen, wobei die Wohnungseigentümer lediglich die Kosten hierfür aufzubringen haben.

Zwar ist es bei Sondernutzungsrechten üblich, dem Sondernutzungsberechtigten die Pflicht zur Instandhaltung auf eigene Kosten aufzuerlegen. Eine entsprechende Regelung muss aber in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung – oder in einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – getroffen werden. Ist dies – wie hier – nicht geschehen, bleibt die Gemeinschaft zuständig. Eine nachträgliche Übertragung der daraus folgenden Pflichten ist nur noch mit Zustimmung des Betroffenen möglich.

Der wegen Verstoßes gegen das Belastungsverbot zunächst schwebend unwirksame Beschluss wurde durch die erfolgreiche Anfechtung endgültig unwirksam.

(BGH, Urteil vom 10. Oktober 2014 – V ZR 315/13)