Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs – muss man als Mieter „Einspruch“ erheben?

Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, man müsse als Mieter gegen eine Kündigung Einspruch erheben, da diese ansonsten wirksam wird.

Besonders ärgerlich ist aus Mietersicht, dass dieser Rat nicht nur falsch, sondern ggf. von erheblichem Nachteil ist:

Falls ein Mieter nach erfolgter Kündigung dem Vermieter zu verstehen gibt, dass er nicht oder nicht fristgerecht aus dem Mietobjekt ausziehen wird, kann der Vermieter bereits zu diesem Zeitpunkt eine Klage auf Räumung gegen den Mieter erheben.

Äußert sich hingegen der Mieter nicht, ob er (fristgerecht) auszieht, ist der Vermieter grds. nicht berechtigt, eine sofortige Räumungsklage zu erheben, wenn die Kündigungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Beispiel:

Ein Mieter mietet eine Wohnung bereits länger als 8 Jahre. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt somit 9 Monate. Falls nun der Vermieter kündigt, kann der Vermieter, sofern ihm der Mieter wie auch immer zu verstehen gibt, dass er nicht (fristgerecht) ausziehen werde, also beispielsweise Einspruch erhebt, sofort eine Klage auf Räumung erheben. Erfahrungsgemäß liegt dann ein rechtskräftiges Räumungsurteil bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vor. Mit Ablauf der Kündigungsfrist, also nach 9 Monaten, kann der Vermieter daher direkt den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Falls der Vermieter die Räumungsklage jedoch erst nach Ablauf der Räumungsfrist (im Beispielsfall 9 Monate) erhebt, verbleibt dem Mieter noch der Zeitraum bis zum Abschluss des Rechtsstreits über die Räumungsklage, in dem er weiterhin in der Wohnung verbleiben kann.

Erfahrungsgemäß dauert der Rechtsstreit vor dem Amtsgericht in der Regel 4–6 Monate. Diese Zeitspanne muss der Vermieter somit zusätzlich (nach Ablauf der Kündigungsfrist) einkalkulieren. Der Gerichtsvollzieher könnte daher, vereinfacht ausgedrückt, den Gerichtsvollzieher erst nach ca. 13–15 Monaten beauftragen.

Fazit:

Mit dem „richtigen“ taktischen Verhalten kann ein Mieter sich zusätzlich Zeit verschaffen, um alternativen Wohnraum zu finden.

Besonders „ärgerlich“ ist es für den Vermieter, wenn die Kündigung bspw. aus formellen Gründen unwirksam ist. Erfährt dies der Vermieter erst in einem Rechtsstreit über die Räumungsklage, verliert er den Rechtsstreit und muss erneut kündigen sowie erneut die Kündigungsfrist abwarten, wodurch eine erhebliche Zeitspanne vergeht.

Anmerkung:

Von dem aus rechtlicher Sicht völlig unerheblichen Einspruch ist der sog. Widerspruch gemäß § 574 BGB zu unterscheiden. Der Widerspruch kommt insbesondere bei schweren Erkrankungen des Mieters oder sonstiger Unzumutbarkeit des Umzuges in Betracht. Die Hürden sind für den Mieter jedoch sehr hoch.

Auch hier gilt, dass der Widerspruch, falls dieser in Betracht kommt, so spät wie möglich erhoben werden sollte, da der Vermieter auch nach erfolgtem Widerspruch berechtigt ist, sofort eine Räumungsklage zu erheben. Der Widerspruch ist fristgebunden, versäumt jedoch der Vermieter den Hinweis auf die Widerspruchsfrist, kann der Mieter den Widerspruch grds. auch noch nach Erhebung der Räumungsklage geltend machen.

Sollten Sie weitere Fragen rund um das Thema Kündigung des Mietverhältnisses haben, können Sie sich gerne jederzeit an mich wenden.