Kündigung im Wohnraummietvertrag – Wichtiges für Mieter und Vermieter

Eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss zwingend in schriftlicher Form erfolgen. Ausgesprochen werden muss die Kündigung von allen Mietern gegenüber allen Vermietern. Um eine böse Überraschung auszuschließen, ob die Kündigung zugegangen ist, ist dringend ein sogenannter Zugangsnachweis zu empfehlen. Für die Schriftform genügt dagegen beispielsweise nicht die Übersendung per E-Mail, WhatsApp oder SMS. 

Während es für eine ordentlich fristgemäße Kündigung des Mieters von Wohnraum keinen Kündigungsgrund braucht, benötigt der Vermieter für den Ausspruch einer solchen Kündigung ein sogenanntes berechtigtes Interesse, beispielsweise einen Eigenbedarf. 

Bedeutsame Ausnahmen gibt es für Studentenwohnheime, die Wohnung zum sogenannten vorübergehenden Gebrauch oder die vereinfachte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters im vom Vermieter selbst bewohnten Objekt. Dafür wird im letztgenannten Fall die Kündigungsfrist um drei zusätzliche Monate verlängert. 

Die Parteien können einen Kündigungsausschluss vereinbaren, bei dem beide Vertragsparteien für einen bestimmten Zeitraum auf die ordentlich fristgemäße Kündigung des Vertrags verzichten. Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wird hierbei jedoch nicht ausgeschlossen. 

Im Formularmietvertrag ist die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses bis zu vier Jahren rechtlich möglich, in Individualvereinbarungen kann unter Umständen auch eine längere Zeitdauer vereinbart werden. Ebenfalls in einem Formularvertrag nicht rechtswirksam ist ein lediglich einseitiger Kündigungsausschluss für den Mieter, bei dem der Vermieter weiterhin zur ordentlichen Kündigung berechtigt bleiben würde. 

Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund können beide Parteien dann erklären, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände bei Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hier nennt das Gesetz insbesondere erhebliche Vertragsverletzungen einer Vertragspartei, bei denen häufig aber zunächst eine qualifizierte Abmahnung zuvor vergeblich ausgesprochen worden sein muss. 

Hierzu gehört beispielsweise die ständig verspätete Zahlung der Miete durch den Mieter oder dass der Vermieter eine Gesundheitsgefährdung des Mieters durch den Zustand der Mietsache verursacht. 

Mietrückstände für zwei aufeinander folgende Monate von mehr als einer Monatsmiete berechtigenden Vermieter ebenso zur fristlosen Kündigung wie die Nichtzahlung der Kaution mit einem Betrag, der der zweifachen Kaltmiete entspricht. Auch hier braucht zuvor nicht abgemahnt zu werden. 

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dominic Schillinger