Kündigungen im Wohnraummietrecht

Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sind keine Seltenheit. Vielfach liegen die Interessen der Beteiligten jedoch soweit auseinander, dass ein ausgewachsener Rechtsstreit entfacht. 

Welche Gründe können zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen? Muss ich den neuen Eigentümer meiner Mietwohnung tatsächlich hereinlassen und kann Kinderlärm mein Mietverhältnis gefährden? 

Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung kann darin liegen, dass Mieter die neuen Eigentümer nicht in die Wohnung lassen wollen. 

Das Amtsgericht München (Urt. v. 26.08.2021, Az. 474 C 4123/21) hat entschieden, dass eine Weigerung der Mieter, die von ihm bewohnte Wohnung von dem (neuen) Eigentümer besichtigen zu lassen, zur außerordentlichen Kündigung führen kann.

Die Mieter bewohnten die streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung seit dem Jahr 2005 und hatten bereits im Rahmen der Verkaufsabsichten der Eigentümer den möglichen Interessenten jede Besichtigung verweigert. Die Eigentümer hatten trotzdem Käufer für die Wohnung gefunden, welche die Wohnung sodann nach dem Kauf besichtigen wollten. Über einen Zeitraum von fünf Monaten vereinbarten die Eigentümer acht Besichtigungstermine mit den Mietern; kein einziger Termin wurde von den Mietern wahrgenommen. Die Eigentümer sprachen daraufhin zunächst eine Abmahnung und sodann eine fristlose Kündigung aus.

Die Gründe, die die Mieter für die gescheiterten Besichtigungstermine angaben (u.a. die Vorbereitung auf eine Online-Schulung, Corona-Tests, Isolationen und Infektionsschutzbestimmungen), reichten dem Amtsgericht München nicht aus. Der Umstand, dass die Eigentümer bereits vor Kauf der Immobilie keine Gelegenheit zur Besichtigung der Wohnung hatten, stelle einen besonderen Grund dar, den Eigentümern nunmehr nach Kauf ein Besichtigungsrecht einzuräumen. Dem gegenüber konnten die von den Mietern vorgetragenen Verhinderungsgründe das Interesse der Eigentümer nicht überwiegen, sodass die Verweigerung, die Eigentümer in die Wohnung zu lassen, einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstelle.

Kinderlärm zu Ruhezeiten kann nach Abmahnung zu einer wirksamen fristgemäßen Kündigung führen

Aus der Wohnung der Mieter kam es über einen längeren Zeitraum insbesondere nach 22 Uhr zu erheblichen Lärmbeeinträchtigungen durch dort lebende Kinder. Ursächlich waren laute Streitigkeiten und Kindergeschrei. Der Vermieter sprach aus diesem Grund eine Abmahnung aus. Nachdem die Lärmbeeinträchtigungen weiter anhielten, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß.  

Mit dem sodann angestrebten Verfahren begehrte der Vermieter die Räumung der Wohnung durch die Mieter. Von dem Amtsgericht wurden die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Das Landgericht Berlin (Beschluss v. 30.07.2021 -65 S 104/21) musste sodann über einen Prozesskostenhilfeantrag für eine Berufung entscheiden und vertrat die Auffassung, dass die Mieter ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt haben, indem sie über sechs Monate hinweg trotz Abmahnungen erhebliche Lärmbelästigungen zu verantworten hatten. Das Landgericht hat zwar erkannt, dass Kinderlärm grundsätzlich privilegiert ist und eine Beeinträchtigung durch Kinderlärm als nur unerheblich anzunehmen ist. Die Grenze sei jedoch überschritten, wenn Erwachsene zu nächtlichen Ruhezeiten nicht auf Kinder einwirken und diese schlafen legen.

Sollten auch Sie den Ausspruch einer Kündigung begehren oder als Mieter eine Kündigung erhalten haben, wenden Sie sich gern an uns.

Auch in allen anderen Bereichen des Miet- und WEG-Recht stehen wir Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite.

Ricarda Krusche

Rechtsanwältin