Ordentliche Kündigung Mietvertrag: Das müssen Sie beachten!

Die ordentliche Kündigung von Mietverhältnissen bereitet in der Praxis viele Probleme. Mieter halten sich häufig aus Unkenntnis nicht an die gesetzlichen Vorgaben. Das führt dazu, dass die Kündigung unwirksam ist und der Vermieter noch Miete fordern kann, obwohl man vielleicht schon längst ausgezogen ist. Vermieter wiederum scheitern oft an der in diesem Fall erforderlichen Begründung der Kündigung. Deshalb ist für beide Seiten Sorgfalt geboten. Der nachfolgende Beitrag soll einen kleinen Überblick über die gängigen Probleme in der Praxis geben und Lösungen aufzeigen. 

Ordentliche Kündigung einer Wohnung

Die Möglichkeiten der Kündigung einer Wohnung oder eines zu Wohnzwecken überlassenen Hauses sind gesetzlich detailliert geregelt. Der Vermieter benötigt regelmäßig einen Kündigungsgrund. Daneben sind die gesetzlichen Vorgaben zu Form und Fristen einzuhalten. 

Unterscheidung außerordentliche und ordentliche Kündigung  

Man unterscheidet grundsätzlich zwischen einer ordentlichen (fristgerechten) und einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung. Bei der ordentlichen Kündigung muss die Kündigungsfrist eingehalten werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung entsteht nur dann, wenn die jeweils andere Vertragspartei in besonders eklatantem Maß gegen die vertraglichen Vereinbarungen verstoßen hat. Das ist zum Beispiel regelmäßig bei Straftaten zulasten der anderen Vertragspartei, bei erhöhten Mietrückständen oder bei hartnäckiger Verweigerung von Instandsetzungsmaßnahmen der Fall. 

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Die ordentliche Kündigung für den Mieter ist vergleichsweise einfach. Insbesondere benötigt der Mieter keinen Kündigungsgrund. Entscheidend ist, dass die Kündigung schriftlich, rechtzeitig und nachweisbar erfolgt.  

Recht zur Stellung eines Nachmieters 

Der Mieter kann dem Vermieter Nachmieter vorschlagen. Dies geschieht in der Praxis häufig in der Absicht, die Kündigungsfrist zu verkürzen oder weil man mit dem Nachmieter noch eine Abstandsregelung oder eine Übernahme der Renovierung verhandeln will. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, auf so ein Ansinnen einzugehen. 

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter benötigt auch für die ordentliche Kündigung einen Kündigungsgrund. Davon gibt es eine Ausnahme: wenn der Vermieter selbst mit im Objekt wohnt und der Mieter die einzige weitere Wohnung innehat (z. B. Einliegerwohnung). In diesem Fall ist die Kündigung ohne Grund möglich, allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. 

Ordentliche Kündigung Mietvertrag: Grund des Vermieters 

Kündigungsgründe für den Vermieter können Vertragsverletzungen des Mieters sein. In der Regel bedarf es hierzu einer vorherigen Abmahnung. Gesetzlich besonders detailliert geregelt sind die Kündigungsmöglichkeiten bei Mietrückständen. Häufig kommt in solchen Fällen neben der ordentlichen Kündigung auch eine außerordentliche, fristlose Kündigung in Betracht. Der Kündigungsgrund muss in der Kündigung angegeben und näher beschrieben bzw. erläutert werden. Geschieht dies nicht ausreichend, ist die Kündigung allein deswegen unwirksam. 

Kündigung bei mehreren Mietern oder Vermietern

Die Kündigung muss von allen Mietern gegenüber allen Vermietern erklärt werden. Das bereitet in der Praxis dann Schwierigkeiten, wenn im Laufe eines längeren Mietverhältnisses die Parteien wechseln. Das Haus wird verkauft oder ein Lebenspartner verlässt die Wohnung, ein neuer zieht ein. Grundsätzlich gilt, dass Änderungen der Vertragsparteien immer der Zustimmung aller alten und neuen Vertragsparteien bedürfen. Bleibt vor diesem Hintergrund unklar, ob jemand den Vertrag verlassen hat, sollte vorsorglich die Kündigung auch in dessen Namen erklärt werden, bzw. ihm gegenüber. Im Zweifel kündigen alle denkbaren Vermieter allen denkbaren Mietern und umgekehrt. 

Ordentliche Kündigung Mietvertrag: Muster

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Das bedeutet, sie muss von den kündigenden Vertragsparteien eigenhändig unterschrieben werden. SMS, E-Mail, Telefonanrufe oder WhatsApp-Nachrichten reichen nicht aus. Die ordentliche Kündigung des Mieters ist ansonsten vergleichsweise unproblematisch. Vorsorglich sollte immer zu einem bestimmten Termin, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin gekündigt werden.  

Beispiel: „Hiermit kündigen wir das Mietverhältnis ordentlich und fristgerecht zum 31.12.2022, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin.“ Vermieter sollten bei der Verwendung von Musterformularen vorsichtig sein. Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung des Vermieters ist in der Regel, dass der Kündigungsgrund in der Kündigung genannt und beschrieben wird. Das ist fehleranfällig. 

Frist ordentliche Kündigung Mietvertrag

Vermieter und Mieter müssen bei der ordentlichen Kündigung die Kündigungsfrist einhalten. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für beide Seiten drei Monate. Dabei ist die Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich. Werktage sind alle Tage außer Sonntage und Feiertage. Für Vermieter verlängert sich die ordentliche Kündigungsfrist nach fünf Jahren und acht Jahren Mietzeit um jeweils drei Monate. Besteht das Mietverhältnis zum Beispiel neun Jahre, beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter neun Monate, für den Mieter drei Monate. 

Ordentliche Kündigung befristeter Mietvertrag 

Bei befristeten Mietverträgen kommt es für die Frage der Kündigungsmöglichkeiten auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an. Der Ausschluss der Kündigung für den Vermieter ist wirksam. Für den Mieter kann die Kündigung nur bis zu maximal vier Jahren ausgeschlossen werden. 

Streitigkeiten über die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung

Kommt es zum Streit über die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung des Mieters, wird der Mieter in der Regel ausziehen und der Vermieter wird die weiteren, aus seiner Sicht geschuldeten Mietzahlungen einklagen. Kündigt der Vermieter und der Mieter zieht nicht aus, bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage und die anschließende Räumungsvollstreckung mit dem Gerichtsvollzieher. Wird der Vermieter hier eigenmächtig tätig, indem er den Mieter zum Beispiel einfach vor die Tür setzt, macht er sich strafbar. Der Mieter kann außerdem per einstweiliger Verfügung zurück in die Wohnung gelangen. Das gilt unabhängig davon, ob die Kündigung an sich wirksam ist oder nicht.  

Gerade Vermieter sind gut beraten, schon vor Ausspruch der Kündigung Rechtsrat einzuholen. Alles andere kann unnötig teuer werden und den Auszug verzögern. Manchmal wird sogar der Kündigungsgrund zerstört.