LG Köln: Reservierungsgebühr bei Immobilienkauf ist zu erstatten

Immer wieder zahlen Käufer an Verkäufer eine Reservierungsgebühr, um sich den Kauf einer Immobilie zu sichern. Kommt der Kaufvertrag doch nicht zustande, kann die Reservierungsgebühr zu erstatten sein: Wenn die Reservierungsgebühr 10 % der üblichen Maklerprovision für den Kauf erreicht, ist davon auszugehen, so das LG Köln, dass die Reservierungsvereinbarung den Käufer in gewisser Hinsicht „nötigt“, den Kauf zu vollziehen. In solchen Fällen ist die Vereinbarung notariell zu beurkunden. Fehlt dieses Formerfordernis, ist die Vereinbarung unwirksam und das Geld zurückzuzahlen.

In dem vom LG Köln entschiedenen Rechtsstreit (Az. 2 O 292/19, Urt. v. 26.08.2021) klagte der Kläger gegen den Verkäufer eines Hausgrundstücks in Köln auf Rückzahlung einer Reservierungsgebühr von EUR 10.000,00.  Hintergrund des Klagebegehrens war, dass der Kaufvertrag nicht mit dem Kläger zustande gekommen war. In der Reservierungsvereinbarung war eine Verfallklausel vereinbart, sofern der Kauf bis zu einem vereinbarten Datum nicht zustande kommen sollte. Die Kaufvertragsverhandlungen scheiterten wegen einer fehlenden Baugenehmigung für das Grundstück.

Das LG Köln entschied, dass dem Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr nach § 812 Abs. 1 S. 2, 2. Fall BGB zusteht. Die Reservierungsvereinbarung bezweckte laut LG Köln auf den erfolgreichen Verkauf an den Kläger. Die Reservierungsvereinbarung war zudem unwirksam, da sie nicht notariell beurkundet und war damit nichtig. Sie sollte mit dem Kaufvertrag über die Immobilie „stehen und fallen“ und die Gebühr hatte eine Höhe erreicht, die einen mittelbaren Druck auf den Käufer zum Kauf ausübe. Der Vorwurf, der Kläger habe die notarielle Beurkundung selbst ebenso nicht veranlasst, ließ das Gericht nicht gelten. Die Anforderungen, den Einwand der Formnichtigkeit nicht gelten zu lassen, sind grundsätzlich hoch.