Mängel in der Wohnung – was kann ich tun? / Defects in the apartment – what can I do?

Deutsche Fassung:

Wohnungsmängel können während der Mietzeit jederzeit auftreten. Häufig sind sie eine stressige Angelegenheit für den Mieter, wenn der Vermieter beispielsweise die Reparatur einfach ablehnt.

Erhebliche Mängel wie Schimmel muss der Mieter jedoch nicht dulden. Er sollte den Vermieter umgehend mittels einer Mängelanzeige auffordern, die Schäden zu beseitigen. Grundsätzlich stehen dem Mieter verschiedene Möglichkeiten offen, um die Mängel vom Vermieter beseitigen zu lassen.

Mietminderung

Die Mietminderung ist das wichtigste Mieterrecht bei Mängeln. Wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist, kann der Mieter die Miete kürzen.

Dabei ist es nach dem Gesetz nicht relevant, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden und auch solche Mängel, die vom Vermieter selbst gar nicht abgestellt werden können, berechtigen den Mieter zur Minderung der Miete. Auch wenn es zur Lärmbelästigung durch Bauarbeiten im Nachbarhaus kommt, hat der Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter.

Demnach ist es lediglich entscheidend, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mildert.

Zurückbehaltungsrecht

Alternativ oder parallel zur Mietminderung hat der Mieter auch die Möglichkeit, einen angemessenen Teil der Miete zurückzubehalten bis die Mängel beseitigt sind.

Ein wesentlicher Unterschied zur Mietminderung ist, dass die zurückbehaltene Miete nachgezahlt werden muss, wenn die Mängel beseitigt sind.

Bei der Höhe des Einbehalts gilt jedoch Vorsicht. Die Summe, die zurückbehalten werden darf, ist gesetzlich nicht geregelt. Manche Richter gehen jedoch von der doppelten Summe oder mehr aus. Wird jedoch zu viel Miete einbehalten, kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs drohen.

Mängelbeseitigung durch den Mieter

Wenn der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagiert oder der Mangel unverzüglich beseitigt werden muss, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen oder von einem Handwerker beseitigen lassen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Heizung im Winter ausfällt.

Der Mieter kann nach erfolgreicher Beseitigung des Mangels dem Vermieter die Kosten „in Rechnung stellen” oder sie auch mit der Miete verrechnen. Jedoch hat der Mieter nur ein Recht auf Erstattung der erforderlichen Aufwendungen.

Der Mieter auch die Möglichkeit, die Kosten der Mangelbeseitigung „abzuwohnen“. Der Mieter kann die Kosten einfach von der Miete abziehen. Jedoch muss der Mieter dem Vermieter eine solche Aufrechnung mindestens einen Monat vor Fälligkeit der verrechneten Miete durch Erklärung anzeigen.

Klage auf Mängelbeseitigung

Eine weitere Option ist die Klage auf Mängelbeseitigung, um Druck auf den Vermieter auszuüben. Dieser Anspruch besteht zusätzlich zur Mietminderung und zum Zurückbehaltungsrecht.

Eine solche Klage bietet sich jedoch nur an, wenn die Wohnung auch mit dem Mangel noch normal bewohnt werden kann. Denn Rechtsprozesse können häufig lange dauern. Regelmäßig reagiert der Vermieter jedoch schneller bei Einreichung der Klage.

English Version

Defects in the apartment – What can I do?

Housing defects can occur at any time during the rental period. Often, they are a stressful matter for the tenant, for example if the landlord simply refuses to carry out repairs.

However, the tenant does not have to tolerate significant defects such as mold. He should immediately request the landlord to remedy the damage by means of a notice of defects. Generally, the tenant has several options to have the landlord eliminate the defects.

Rent reduction

The rent reduction is the most important tenant's right in case of defects. If the apartment has significant defects, the tenant can reduce the rent.

According to the law, it is not relevant whether the landlord is responsible for the defect or not. Defects caused by third parties and defects that cannot be remedied by the landlord himself entitle the tenant to a reduction of rent. Even if noise disturbance occurs due to construction work in the building next door, the tenant has a claim against the landlord.

Accordingly, it is only decisive that there is a defect that reduces the residential value of the apartment.

Right of retention

Alternatively, or parallel to the reduction of rent, the tenant also has the option of withholding an appropriate part of the rent until the defects have been remedied.

An essential difference to the rent reduction is that the retained rent must be paid in arrears when the defects have been remedied.

However, caution must be exercised regarding the amount withheld. The amount that may be withheld is not regulated by law. Some judges, however, assume double or more. However, if too much rent is withheld, there is a risk of termination due to late payment.

Correction of defects by the tenant

If the Landlord does not respond to the notification of defects or the defect must be remedied immediately, the Tenant may remedy the defect himself or have it remedied by a craftsman. This may be the case, for example, if the heating fails in winter.

After the successful removal of the defect, the tenant can charge the landlord for the costs or offset them against the rent. However, the tenant is only entitled to reimbursement of the necessary expenses.

The tenant also has the option of „living off“ the costs of remedying the defect. The tenant can simply deduct the costs from the rent. However, the tenant must notify the landlord of such a set-off at least one month before the due date of the charged rent.

Action for correction of defects

Another option is to take legal action to remedy the defects in order to put pressure on the landlord. This claim exists in addition to the rent reduction and the right of retention.

However, such a lawsuit only makes sense if the apartment can still be inhabited normally even with the defect. Because legal proceedings can often take a long time. However, regularly the landlord reacts faster when the complaint is submitted.