Maklerklauseln im Grundstückskaufvertrag

30. März 2023 von Sabine Haselbauer

Im Rahmen von Grundstückskaufverträgen sollen häufig Maklerklausen fixiert werden.

Für den Makler selbst ergibt sich daraus der Vorteil einer höheren Sicherheit seiner Provision, im Falle des theoretischen Risikos eines späteren Widerrufs des Maklervertrages oder aber späteren Einwendungen gegen den Maklerlohanspruch.

Das konkrete Maß der Sicherheit hängt entscheidend von der Formulierung im Grundstückskaufvertrag ab.

Es sind verschiedene Arten von Vereinbarungen, die unter dem Schlagwort „Maklerklausel“ gemeinhin bekannt sind aber im Ergebnis völlig unterschiedliche Wirkungen haben.

Im einzelnen:

Abwälzungsvereinbarung

Die Abwälzungsvereinbarung hat zum Gegenstand, dass unabhängig vom Bestehen eines Maklervertrages zwischen Verkäufer und Makler der Provisionszahlungsanspruch des Verkäufers im Rahmen der Kaufvertragsurkunde auf den Käufer in der Kaufvertragsurkunde übertragen werden soll.

Solche Vereinbarungen sind beurkundungsbedürftig gemäß §§ 311b, 125 BGB, da die Provision einen Teil der Gegenleistung des Kaufvertrags darstellt.

Die Aufnahme einer solchen Klausel führt zu dem zu einer erhöhten Grunderwerbssteuer.

Die Bundesnotarkammer schlägt folgende Formulierung für derartige Abwälzungsvereinbarungen i. S. d. § 656d BGB in Kaufverträgen vor:

„Dieser Vertrag ist nach Angabe der Parteien auf Vermittlung durch den Makler […] zustande gekommen. Aus dem mit dem Verkäufer abgeschlossenen Maklervertrag ergibt sich eine Provision in Höhe von EUR […] bzw. […]% des Kaufpreises. Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer zur Erfüllungsübernahme in Höhe von EUR […] bzw. […]% des Kaufpreises. Dies bedeutet, dass der Käufer den Verkäufer in dieser Höhe von Ansprüchen des Maklers freizustellen bzw. ihm Aufwendungsersatz zu leisten hat. Eine eigenständige Forderung des Maklers wird hierdurch nicht begründet. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass nach § 656d BGB die Übernahme der Maklerkosten nur bis zur Hälfte der geschuldeten Maklerprovision erfolgen darf und dass der Anspruch daraus erst fällig wird, wenn der Verkäufer die ihm verbleibende Maklerprovision gezahlt hat und dies nachgewiesen wird. Die Fälligkeit wird vom Notar nicht überprüft.“

Konstitutive Maklerklausel

bei der Konstitutiven Maklerklausel wird der Provisionsanspruch des Maklers unmittelbar in der Kaufvertragsurkunde durch Einräumung eines eigenes Forderungsrechtes (des Maklers) verankert. Rechtlich handelt es sich um einen unechten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB).

Konstitutive Maklerklauseln in notariellen Verträgen waren generell problematisch. Sie darf nur in notarielle Verträge aufgenommen werden, wenn davon auszugehen ist, dass ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufsrecht einer Behörde, eines Mieters oder eines Dritten ausgeübt wird; das bloße Bestehen eines Vorkaufsrecht reicht hingegen nicht aus.

Durch die konstitutiven Maklerklauseln soll verhindert werden, dass der Makler durch die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten keine durchsetzbaren Provisionsansprüche hat, da Makler und Vorkaufsberechtigter in keiner vertraglichen Beziehung zueinander stehen.

Ansonsten ist von solchen Klauseln abzusehen.

Deklaratorische Maklerklausel

Im Gegensatz zu den Abwälzungsvereinbarungen wird durch die sog. deklaratorischen Maklerklauseln keine eigenständige Rechtspflicht zu einer Zahlung begründet, sondern die bereits bestehende Rechtspflicht lediglich in der notariellen Urkunde bestätigt. Die Verankerung in der Kaufvertragsurkunde ist lediglich einer Wissenserklärung.  Sie dient lediglich der Beweissicherung.

So erfolgt im Rahmen solcher Klauseln eine mögliche „Reparatur“ der Mängel des § 652 BGB dahingehend, dass Einwände gegen den Provisionsanspruch, der z.Zt. des Kaufvertrages bekannt  waren  oder erkennbar war, nicht mehr vorgetragen werden kann.

Die Wirkung der Klausel hängt jedoch von einer individuellen Auslegung ab. Sie helfen nicht weiter, wenn Einwände erst nach dem Kaufvertrag erkennbar sind.

Für solche konstitutive Maklerklauseln schlägt die Bundesnotarkammer folgende Formulierung vor:

„Die Parteien bestätigen ohne Anerkennung einer eigenständigen Rechtspflicht, dass dieser Vertrag durch Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Beide Parteien erklären auf ihren eigenen Wunsch hin, dass sie mit dem Makler eine Provision in Höhe von jeweils […]% des Kaufpreises vereinbart haben. Der Notar hat die Erschienenen darauf hingewiesen, dass die vorstehenden Erklärungen nicht zu einer Erweiterung der Verpflichtungen aus dem jeweiligen Maklervertrag oder zum Verzicht von Einwendungen führen, diese jedoch Beweiswirkung zugunsten des Maklers habe