Maklerprovision auch bei Kauf durch Ehegatten geschuldet

Nach wie vor ist der Anreiz für Käufer von Immobilien groß, die Nebenkosten des Kaufvertrags „gering zu halten". Der gedanklich erste „Ansatzpunkt" ist dabei die Maklercourtage, insbesondere, wenn die Vermittlung unter Einschaltung mehrerer Makler erfolgte. Die scheinbare Lösung für dies Problem ist, wenn der Kaufvertrag nicht vom die Vermittlungsleistung in Anspruch nehmenden Interessenten, sondern durch einen Dritten geschlossen wird. Das OLG Frankfurt hat nunmehr in einem Beschluss vom 11.07.2012 (Az. 19 U 78/12) erneut klargestellt, dass diese Art der Umgehung den Anspruch auf die Courtage nicht entfallen lässt.

Der klagende Makler hatte die Immobilie angeboten und dem Beklagten auf Anfrage ein Exposé übersandt, das neben den Informationen über die Immobilie auch ein ausdrückliches Provisionsverlangen enthielt. Außerdem nahm er an einem gemeinsamen Besichtigungstermin mit dem Verkäufer teil. Der Beklagte hat dann im Weiteren die Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer abgebrochen. Kurze Zeit später erfolgte jedoch der Ankauf durch den Ehegatten des Beklagten unter Einschaltung eines Drittmaklers.

Sowohl die erste als auch die Berufungsinstanz haben den Anspruch des Maklers bestätigt und der Klage stattgegeben. Denn der Makler habe durch den Nachweis des Objekts seine Pflichten aus dem Nachweismaklervertrag erfüllt. Weitere Voraussetzungen für das Entstehen wie z.B. Kundenzufriedenheit etc. bestünden ausdrücklich nicht. Aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Abbruch der Verhandlungen und dem Abschluss des Kaufvertrags sei auch zumindest Mitursächlichkeit für den Vertragsschluss gegeben. Schließlich stelle der Ankauf durch einen dem Kunden nahestehenden Dritten lediglich ein Umgehungsgeschäft dar, das den Anspruch auf den Maklerlohn nicht entfallen lässt.

Die Entscheidung ist zutreffend. Der Anspruch des Nachweismaklers entfällt nur dann, wenn seine Tätigkeit keinen Beitrag zu dem späteren Vertragsschluss geliefert hat. Bei einem engeren zeitlichen Zusammenhang - bei Immobilienkäufen dürfte dies bis zu einem Jahr betragen - wird die Kausalität vermutet, so dass der Käufer den Negativbeweis erbringen muss, dass ausnahmsweise keine Kausalität gegeben ist. Dies wird nur in Ausnahmefällen gelingen. Die Einschaltung eines weiteren Maklers genügt hierfür jedenfalls nicht.

Im Ergebnis irrelevant ist auch, dass der Kaufvertrag durch einen Dritten abgeschlossen wurde. Die Rechtsprechung ist hierbei eindeutig, dass eine wirtschaftliche Kongruenz zwischen dem Kaufvertrag des Maklerkunden und dem des Dritten besteht, wenn es sich dabei um nahe Angehörige, insbesondere Eheleute handelt.

Einen häufigen Streitpunkt hat die Entscheidung jedoch aufgrund des insoweit klaren Sachverhalts nicht behandeln müssen, nämlich den Nachweis des Zustandekommens des Maklervertrags. Denn Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist, dass bei Inanspruchnahme der Maklerleistungen für den Kunden deutlich ist, dass der Makler für diese Tätigkeit ein Entgelt im Erfolgsfalle verlangt. Dies setzt zumindest ein ausdrückliches Provisionsverlangen im Exposé voraus. Außerdem sollte darauf schon in Internetanzeigen an gesonderter Stelle hingewiesen und die entsprechenden Angebote auch nachweisbar gespeichert werden, um sie zu einem späteren Zeitpunkt bei Gericht vorlegen zu können.

Heiko Effelsberg, LL.M.

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Immobilienrecht