Maklerprovision - Praxistipps für Makler und Käufer nach Neufassung des Maklerrechtes

Zum 23.12.2020 sind neue Regelungen zur Maklerprovision für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser unter Beteiligung eines Verbrauchers in Kraft getreten. Nicht alles war dabei vom Gesetzgeber durchdacht. Ein knappes Jahr Erfahrung mit den Regelungen zeigt, worauf Makler unbedingt achten müssen, wenn sie ihren Anspruch behalten möchten und wann Käufer möglicherweise gar keine Provision zahlen müssen. 

Worauf Immobilienmakler für die Provision achten müssen

Im Grunde ist es ganz einfach. Mit der Berücksichtigung einiger Regelungen laufen Makler nicht Gefahr, ihren Provisionsanspruch zu verlieren. Die nachfolgenden Ausführungen zeigen auf, was bei Verträgen mit Verbrauchern über bestimmte Immobilien zu beachten ist. 

• Unternehmer oder Verbraucher?

Die erste Weichenstellung erfolgt bei der Frage, ob es sich bei dem Käufer um einen Unternehmer oder um einen Verbraucher handelt. Diese Frage ist von entscheidender Bedeutung. Nur dann, wenn der Käufer ein Verbraucher ist, kommen die neuen Regelungen überhaupt zur Anwendung. Ist dies nicht der Fall bleibt alles bei den alten Regelungen zum Maklerrecht.  

• Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus?

Die zweite wichtige Frage ist die nach dem Verkaufsobjekt. Nur dann, wenn es sich um eine Eigentumswohnung oder um ein Einfamilienhaus handelt, sind die neuen, verbraucherschützenden Vorschriften anwendbar. Aber Vorsicht: Diese Entscheidung ist nicht immer eindeutig. So traten Fälle in der Beratung auf, wo z.B. ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung verkauft wurde. Ein anderer Fall bezog sich auf ein Grundstück mit einen abzureißenden Einfamilienhaus, dass als Baugrundstück verkauft wurde. Hier kommt insbesondere dem Exposé und der Beschreibung der Immobilie sowie dem Kaufvertrag entscheidende Bedeutung zu. Hier muss also bereits im Vorfeld des Angebotes genau darauf geachtet werden, dass eine klare Beschreibung erfolgt, um Streitigkeiten im Nachgang zu vermeiden. 

• Textform beachten

Wenn die neuen Schutzvorschriften für Verbraucher anwendbar sind, dann bedarf der Abschluss des Maklervertrages der Textform. Das ist ein ganz neuer Punkt, denn bisher konnte der Abschluss eines Maklervertrages auch konkludent durch Zusendung des Exposés zustande kommen. Das ist jetzt nicht mehr möglich. Aber: Textform ist nicht Schriftform, d.h. eine Unterschrift des Kunden für den Abschluss des Maklervertrages ist nicht erforderlich. Ausreichend ist z.B. eine Zustimmung zum Abschluss des Maklervertrages per email. 

Inhaltlich sollte in jedem Fall der Abschluss eines Maklervertrages und die Höhe der vom Käufer zu zahlenden Provision geregelt sein. 

Achtung: Wird gegen diese Vorschrift verstoßen, gibt es keinen Anspruch auf Maklerlohn bzw. Maklerprovision. 

• Halbteilungsgrundsatz beachten

Ebenfalls neu ist der sog. Halbteilungsgrundsatz. Dieser besagt grundsätzlich, dass der Makler sich vom Käufer nur dann einen Maklerlohn versprechen lassen kann, wenn er in gleicher Weise einen Maklerlohn vom Verkäufer vereinbart wird. Faktisch soll damit die Maklerprovision geteilt werden. Hier haben die bisher aufgetretenen Fälle bereits gezeigt, dass eine klare Regelung Sicherheit schafft, um seinen Maklerlohn auch durchzusetzen. 

Achtung: Dies sollte nicht unterschätzt werden. Es sind Konstellationen möglich, wo der Makler den Provisionsanspruch gegen den Käufer nur dann durchsetzen kann, wenn er nachweist, dass die andere Partei des Kaufvertrages (der Verkäufer) seine Provision gezahlt hat. 

• Widerrufsbelehrung 

Ein häufig übersehener Punkt ist der Aspekt der Widerrufsbelehrung. Immer dann, wenn der Maklervertrag mit einem Verbraucher unter Verwendung von Fernkommunikationsmittel (z.B. Telefon, Internet) abgeschlossen wird, bedarf es eine Widerrufsbelehrung. Fehlt es an dieser Widerrufsbelehrung kann der Käufer unter Umständen seine auf Abschluss des Maklervertrages gerichtete Willenserklärung widerrufen. Damit entfällt der Anspruch auf Maklerlohn. 

Damit der Makler vor Ablauf der gesetzlichen Widerrufsfrist von 14 Tagen überhaupt für den Kunden tätig werden kann, bedarf es einer gesonderten schriftlichen Erklärung des Kunden/Käufers, dass der Makler auch bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist von 14 Tagen tätig wird. Auf diese Erklärung und deren Zugang und der Zustimmung durch den Kunden ist ebenfalls genau zu achten. 

Praxistipps für Makler: 

Werden hierbei Fehler gemacht, kann dies nicht nur dazu führen, dass der Anspruch auf Maklerprovision nicht nur entfällt, sondern unter Umständen auch noch nach Zahlung durch den Kunden/Käufer zurückgefordert werden können. 

Makler sollten auch nicht versuchen, den Halbteilungsgrundsatz der Provision z.B. durch einen Erlass der Provision für den Verkäufer zu umgehen. Das könnte sich spätestens dann als problematisch erweisen, wenn der Provisionsanspruch gegen den Käufer durchgesetzt werden soll. Auch eine nachträgliche Vereinbarung mit dem Verkäufer zur Zahlung der Provision kann problematisch werden, wenn dann schon der Käufer bekannt ist. 

Worauf Käufer achten müssen und wann keine Maklerprovision zu zahlen ist

Im Grunde ist es auch hier ganz einfach: Fehler, die vom Makler im Rahmen des Maklervertrages gemacht wurden (s.o.) können dazu führen, dass entweder eine Provision gar nicht oder aber nicht in der geforderten Höhe gezahlt werden muss oder aber sogar für die Vergangenheit zurückgefordert werden kann. 

• Verbrauchereigenschaft und Verkaufsobjekt? 

Der Käufer muss ein Verbraucher sein. Das ist beim einmaligen Erwerb eines Einfamilienhauses zur Eigennutzung unproblematisch. Schwieriger kann es werden, wenn Immobilien zur Kapitalanlage oder in einem Kaufvertrag zwei Eigentumswohnungen erworben werden. Hier müssen die individuellen Umstände des jeweiligen Käufers berücksichtigt werden. Nicht jeder Käufer, der meint, ein Verbraucher zu sein. 

• Textform eingehalten? 

Wie bereits oben ausgeführt, muss die Schriftform für den Maklervertrag eingehalten sein. Ist es z.B. nur zu einem telefonischen Kontakt gekommen und übersendet der Makler daraufhin das Exposé kommt damit kein Maklervertrag zustande. Ohne schriftlichen Vertrag in eine solchen Fall gibt es keinen Anspruch des Maklers auf die Maklerprovision. 

• Halbteilungsgrundsatz eingehalten?

Des Weiteren sollte der Käufer immer darauf achten, dass der Halbteilungsgrundsatz eingehalten ist und den Nachweis verlangen, dass auch der Verkäufer seine hälftige Maklerprovision gezahlt hat. Ist das nicht der Fall, ist die Maklerprovision unter Umständen nicht fällig. 

• Widerrufsbelehrung erhalten? 

Schließlich sollte sich der Käufer fragen, ob er zutreffend über sein Widerrufsrecht belehrt wurde. Ist dies nicht der Fall, dann kann er unter Umständen seine Willenserklärung widerrufen und damit den Provisionsanspruch zu Fall bringen. 

Praxistipps für Käufer: 

Selbst eine bereits gezahlte Provision kann dann möglicherweise zurückgefordert werden, wenn der Verbraucher bei Abschluss des Maklervertrages nicht über sein Widerrufsrecht belehrt wurde. 

Käufer sollten sich auf jeden Fall nachweisen lassen, dass auch der Verkäufer seine Provision gezahlt hat. Nur dann, wenn der Verkäufer seine Provision in der gleichen Höhe gezahlt hat, wie der Käufer zahlen soll, ist der Käufer überhaupt zur Zahlung verpflichtet. Aber selbst bei bereits gezahlter Provision sollte man den Zahlungsnachweis anfordern. Kann der Makler diesen Nachweis nämlich nicht erbringen, kann man unter Umständen die Zahlung zurückfordern. 

Zusammenfassung - gesetzliche Vorgaben beachten

Es bleibt festzuhalten, dass es Kleinigkeiten sein können, die dafür maßgeblich sind, ob ein Anspruch auf Maklerprovision besteht oder auch nicht bzw. ob die bereits gezahlte Provision nicht vielleicht sogar zurückgefordert werden kann. Meist lassen sich bereits anhand der Umstände des Einzelfalles relativ leicht klären, ob ein Anspruch auf Zahlung der Provision besteht. Dies kann im Rahmen eines kostenlosen Erstgespräches besprochen werden. Andere Fälle, die nicht eindeutig sind, müssen manchmal vertieft geprüft werden. 

Gern können Sie mich für eine Ersteinschätzung Ihres konkreten Falles - sei es als Makler oder als Käufer - ansprechen. Nehmen Sie einfach mit mir mit dem unten stehenden Formular Kontakt auf oder schreiben Sie mir eine email an marc.gericke@gericke-recht.de .